Два примера продажи квартиры под контролем мошенников.
В Костромской области, к сожалению,остаются распространенными случаи обмана граждан телефонными мошенниками, которые не только перечисляют свои денежные накопления и привлеченные кредитные средства мошенникам, но и отчуждают принадлежащее им недвижимое имущество с последующим перечислением вырученных денежных средств.
При оспаривании сделок по отчуждению недвижимого имущества правовое значение имеет добросовестность приобретателя такого имущества.
В случае, если приобретатель не знал и не должен был знать об обмане продавца мошенниками на момент заключения сделки купли-продажи квартиры, то оснований для удовлетворения соответствующего иска не имеется и признания договора недействительной сделкой, не имеется.
1.Например, жителю г. Костромы в мессенджер Телеграмм поступило сообщение о предстоящей смене кадастрового номера принадлежащей ему квартиры. В наименовании отправителя письма значилась Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр). Затем поступил звонок от неизвестного лица, которое, представившись сотрудником Росреестра, сообщило, что с целью обновления кадастрового номера квартиры необходимо связаться с риелтором и заключить договор купли-продажи квартиры, в противном случае злоумышленники переоформят квартиру на другое лицо. Полагая заключение договора купли-продажи необходимым для обновления кадастрового номера квартиры, гражданин связался с риелтором и заключил договор купли-продажи квартиры с предложенным покупателем. После поступления денежных средств по договору купли-продажи на счет продавца с ним связался неизвестный и, представившись сотрудником Росреестра, сообщил, что полученные денежные средства необходимо положить в ячейку Центрального Банка Российской Федерации, чтобы кадастровый номер обновился, после чего деньги будут возвращены покупателю с целью обнуления сделки.
Гражданин произвел перевод денежных средств на указанный звонившим счет, полагая, что переводит их на личную ячейку в Центробанке, но по завершению переводов «сотрудник Росреестра» перестал выходить на связь. Поняв, что был обманут мошенниками, гражданин обратился в правоохранительные органы и был признан потерпевшим в рамках уголовного дела по факту совершения мошенничества неустановленными лицами.
В целях восстановления своих имущественных прав он обратился в суд с иском к покупателю квартиры о признании сделки недействительной, поскольку он не имел намерения продавать квартиру, сделка была совершена под влиянием обмана.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что гражданин сам обратился в агентство недвижимости, выразив желание срочно продать квартиру, логично обосновал его переездом в другой регион и сменой работы, вел переговоры, в том числе и после подписания договора, в которых выражал свое намерение исполнить договор и передать квартиру. При этом ни риелтору, ни покупателю квартиры, ни работнику ПАО Сбербанк, присутствующему при подписании договора купли-продажи и передаче его на государственную регистрацию перехода права собственности, не сообщал о том, что действует по поручению «работников государственных органов», а сам он не намерен отчуждать жилье.
Оснований полагать, что риелтор или покупатель могли узнать, что истец, вступая с ними в договорные отношения по продаже принадлежащей ему квартиры, действует под воздействием обмана со стороны неустановленных лиц, не имелось.
Агентство недвижимости, куда обратился истец, было одним из четырех, предложенных ему мошенниками. Принимая во внимание, что сведения об этом агентстве недвижимости имеются в открытых источниках, в которых также сообщено, что это агентство осуществляет срочный выкуп квартир, предложение мошенниками этого агентства в числе прочих в качестве контрагента по договору купли-продажи квартиры, не свидетельствует о наличии связи между работниками агентства и мошенниками, обманувшими истца.
Гражданин (продавец) выбрал агентство, предложившее ему наиболее выгодную цену за квартиру.
Покупателем квартиры были предприняты все меры безопасности при заключении договора:
- осмотрена квартира, -проверены правоустанавливающие документы,
-выяснены причины срочной продажи,
-подробно согласованы и оговорены условия передачи, освобождения квартиры, данные условия включены в договор,
- обеспечена безналичная оплата стоимости квартиры, -а также фиксация всего процесса заключения договора и присутствие при этом действии независимого свидетеля.
Поскольку ответчик при заключении договора купли-продажи квартиры действовал добросовестно, не мог узнать об обмане истца третьими лицами, в полном объеме исполнил принятые на себя обязательства, произвел оплату по договору купли-продажи за приобретенную квартиру в полном объеме, Ленинский районный суд г. Костромы отказал в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи недействительным.
Действия продавца по распоряжению полученными от продажи квартиры денежными средствами (переводы денежных средств неустановленным лицам) при таких обстоятельствах не влияют на действительность сделки.
Костромской областной суд, рассмотрев апелляционную жалобу истца, согласился с постановленным по делу решением.
1. Ранее дело по схожим обстоятельствам рассматривалось Свердловским районным судом г. Костромы.
Гражданка была введена в заблуждение неустановленными лицами, которые звонили ей в течение двух недель, представлялись сотрудниками Сбербанка, Центробанка, правоохранительных органов и просили оказать помощь в разоблачении мошеннических действий сотрудников банков. Сначала в данных целях она перевела денежный вклад порядка 700000 рублей на счет неизвестного физического лица. После этого предложено заключить фиктивную сделку по продаже принадлежащей гражданке квартиры в целях предотвращения завладения ею злоумышленниками. Обратившись в агентство недвижимости по указанию звонивших, гражданка продала квартиру и вырученные средства в последующем перевела на банковские счета третьих лиц. При этом о поступавших звонках риелтору и покупателю квартиры она не сообщала, поскольку в переписке в мессенджере «куратор» запретил это разглашать. Осознав обман, гражданка отказалась от государственной регистрации сделки купли-продажи и обратилась в правоохранительные органы, которыми возбуждено уголовное дело и она признана потерпевшей.
Вместе с тем, покупатель квартиры обратился с иском в суд о государственной регистрации сделки, поскольку он свои обязательства исполнил. Продавец обратилась со встречным иском о признании сделки недействительной, поскольку она заключена под влиянием обмана.
Суд иск покупателя квартиры удовлетворил, во встречном иске отказал, поскольку покупатель квартиры при заключении сделки действовал добросовестно и не мог знать об обмане продавца третьими лицами.
В свете изложенного в очередной раз следует отметить, что ни правоохранительные, ни иные государственные органы в рамках своей деятельности никогда не предлагают гражданам брать кредиты, отчуждать имущество и переводить денежные средства на банковские счета третьих лиц. Такие мероприятия действующим законодательством не предусмотрены, как и вовлечение граждан в деятельность правоохранительных органов в рамках телефонных переговоров и переписки в мессенджерах.
При поступлении подобных звонков и сообщений следует однозначный вывод, что Вы имеете дело с мошенниками.
(Костромской областной суд).