21 июля 2025 года Арбитражный суд города Москвы рассмотрел и отказал Департаменту городского имущества (ДГИ) в иске о взыскании арендных платежей и пеней с ООО «Арманг». Речь шла о сумме более 8,7 миллионов рублей, которые, по мнению города, арендатор был обязан уплатить за пользование нежилыми помещениями. Однако суд пришел к выводу, что начисления были незаконными и нарушали права предпринимателя.
История спора
Истоки конфликта уходят еще в 1996 год, когда между ООО «Арманг» и правопредшественником ДГИ был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 305,4 кв. м. Помещение располагалось в подвальном и цокольном этажах здания по адресу: Москва, Новочеркасский бульвар, дом 5, строение 2.
Впоследствии помещение было учтено как объект недвижимости, и предприниматель стал субъектом права льготной приватизации по Федеральному закону № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».
В 2014 году часть помещений была выкуплена у города в собственность ООО «Арманг». Остальные площади продолжали находиться в аренде. Несмотря на частичную приватизацию, ДГИ продолжил начислять арендные платежи не только за фактическую площадь, но и за так называемое «техническое подполье» площадью 63,9 кв. м, которое по закону является общим имуществом многоквартирного дома и не может передаваться в аренду.
В результате, по расчетам ДГИ, у компании образовалась задолженность за период с 2020 по 2024 годы на сумму свыше 6 миллионов рублей плюс 2,7 миллиона рублей пеней. Департамент обратился в суд с иском о взыскании этой суммы.
Позиция защиты
Интересы ООО «Арманг» представляла я, Субботина Галина Николаевна, юрист с более чем 10-летним опытом защиты прав предпринимателей в спорах с ДГИ и в процедурах льготного выкупа недвижимости по 159-ФЗ. За годы практики я выиграла десятки подобных дел, помогла клиентам выкупить более 200 объектов у города по льготной цене.
Мы представили суду аргументы, основанные на законодательстве и судебной практике:
1. Техническое подполье не подлежит передаче в аренду.
Согласно ЖК РФ и разъяснениям Верховного суда, помещения технического назначения (подполья, шахты коммуникаций, машинные отделения) являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Они не могут быть самостоятельным объектом аренды, а значит, начисление арендной платы за эти площади незаконно.
2. Прекращение арендных обязательств после заключения договора купли-продажи.
С момента передачи части помещений в собственность ООО «Арманг» начисление арендных платежей по этим площадям незаконно. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.07.2009 № 73 четко указывает: после заключения договора купли-продажи и передачи помещения арендные отношения прекращаются.
3. Пропуск срока исковой давности.
По ряду периодов начислений ДГИ обратился в суд с пропуском трехлетнего срока исковой давности (ст. 196, 200 ГК РФ). Следовательно, даже при отсутствии других оснований часть требований не подлежала удовлетворению.
4. Неверное определение ставки аренды.
В соответствии с постановлениями Правительства Москвы субъекты малого бизнеса имеют право на льготную ставку 4 750–5 000 руб. за кв. м в год. В расчетах ДГИ использовались иные показатели, что также увеличивало необоснованно заявленную сумму задолженности.
Мы также представили заключение эксперта, подтверждающее, что спорные 63,9 кв. м относятся к общему имуществу здания и используются исключительно для размещения инженерных коммуникаций.
Ход судебного разбирательства
В процессе рассматривались следующие ключевые вопросы:
• имел ли право ДГИ начислять плату за технические площади;
• правомерно ли требование платежей после выкупа части помещения;
• обоснован ли расчет пени, исходя из спорных начислений;
• применяются ли льготные ставки аренды для ответчика как субъекта малого предпринимательства.
Суд тщательно исследовал договоры, акты приема-передачи помещений, свидетельства о праве собственности и технические паспорта. Особое внимание было уделено правовому статусу технического подполья и применению положений 159-ФЗ.
Решение суда
Арбитражный суд города Москвы вынес решение об отказе ДГИ в иске. В мотивировочной части указано:
• Помещения технического назначения (63,9 кв. м) относятся к общему имуществу здания и не подлежат сдаче в аренду. Начисление платы за них незаконно.
• После заключения договора купли-продажи арендные отношения по выкупленным помещениям прекратились.
• Часть требований предъявлена с пропуском срока исковой давности.
• Льготная ставка аренды для субъекта малого бизнеса должна применяться ко всем расчетам.
Таким образом, суд отказал в удовлетворении иска на сумму свыше 8,7 млн рублей. ООО «Арманг» удалось отстоять свои права и избежать незаконного взыскания.
С решением суда можно ознакомиться здесь: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/7049f314-76f3-4aaf-81dd-c190f0b20a6a/06bc2b52-a6e7-430f-8a6d-6b3f78019cd6/A40-47377-2024_20250721_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True
Следующий шаг — встречный иск к городу
После успешного завершения этого дела я планирую подать новый иск о взыскании с ДГИ незаконно полученных арендных платежей за прошлые периоды, когда предприниматель был вынужден платить за технические площади и за помещение, уже выкупленное в собственность.
Эта практика показывает, что город нередко начисляет плату, не имея на то законных оснований, а предприниматели переплачивают, считая требования обоснованными. На самом деле есть возможность не только прекратить незаконные начисления, но и вернуть ранее уплаченные суммы.
📌 Обо мне:
Я — Субботина Галина Николаевна, юрист, член Ассоциации юристов России, эксперт по льготной приватизации и аренде муниципальной недвижимости. Более 10 лет я защищаю предпринимателей в спорах с городом, добиваюсь справедливости и законности начислений, сопровождаю сделки выкупа помещений по 159-ФЗ.
📞 Контакты для связи:
• 📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
• 📢 Telegram-канал: t.me/subbotina_pravo
• 🏢 Москва, Золоторожский Вал, 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56
Хотите проверить, законно ли вы платите аренду за свое помещение или вернуть незаконно списанные средства? Напишите мне — разберем вашу ситуацию и найдем решение.