Суд указал на ошибки нижестоящих инстанций и напомнил, что изъятие «недостроя» возможно только с учётом всех обстоятельств
Суть дела
В центре спора объект незавершенного строительства (готовность 70%), возводимый на арендованной у города земле в Реутове. Арендатором выступало ООО «Миафа-Дал Плюс».
После истечения срока аренды (2018-2023) администрация потребовала изъять объект через продажу на публичных торгах.
Основание: стройка не завершена, земля уже не принадлежит арендатору.
Компания подала встречный иск с требованием признать отказ в продлении аренды незаконным, ссылаясь на право завершить начатое строительство
Что сказали суды
Суд первой и апелляционной инстанции отказали обеим сторонам, сославшись на формальный подход: срок аренды истёк, стройка не завершена, значит, объект подлежит изъятию.
Однако кассация отменила оба решения
Что установил Арбитражный суд Московского округа
1. Ошибки в применении закона
- Не применили нормы ст. 239.1 ГК РФ, регулирующей изъятие «недостроев».
- Не учли возможные препятствия, которые могли мешать завершению строительства, например, действия или бездействие органов власти.
- Не определили судьбу объекта после прекращения аренды, что особенно важно в условиях незавершённого строительства
2. Ключевые моменты
- Арендатор может иметь право на продление аренды, если строительство велось добросовестно.
- Изъятие возможно, но только при соблюдении условий, в том числе сроков обращения в суд (6 месяцев с момента окончания аренды).
- Имущественный интерес арендатора подлежит защите, особенно при высокой степени готовности объекта (70%)
Что дальше
Кассационный суд направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Теперь суд обязан:
- Установить реальные причины незавершения стройки;
- Проверить, соблюдены ли сроки подачи иска об изъятии;
- Оценить, есть ли правовые основания для отказа в продлении аренды
Почему это важно
Это решение показывает, что арендатор земли с незавершённым строительством не лишается автоматически всех прав после окончания аренды.
Судебный подход теперь требует взвешенной оценки интересов обеих сторон: и города как собственника земли, и застройщика, вложившего ресурсы.
Если объект не завершён, это ещё не повод для автоматического изъятия
Кому стоит обратить внимание
- Девелоперам, ведущим строительство на арендуемой земле;
- Арендаторам, чьи договоры подходят к завершению;
- Органам МСУ, планирующим изъятие объектов «недостроя»
💬 Задавайте вопросы в комментариях, мы подскажем по вашей ситуации.
Сохраните статью и отправьте юристу, если вы арендуете землю под строительство.
Поделитесь в профильных чатах, этот кейс важен для всего строительного сектора
Наш канал в Телеграмм АВАНТА: право и коммерческая
#судебная_практика