Квартиры в новостройках часто приобретают в качестве инвестиции: такое жильё со временем не теряет в цене, а доход от аренды может покрывать ипотечные платежи. В результате многие собственники даже не заселяются в квартиру, предпочитая сразу сдавать её арендаторам. Но первые жильцы иногда сталкиваются не только с преимуществами нового дома, но и с его «детскими болезнями» — от недоделок строителей до неработающей инфраструктуры.
Рассказываем, на что стоит обратить внимание собственникам при сдаче жилья, а арендаторам — при заселении, чтобы избежать лишних рисков и конфликтов.
Управляющая компания
Многие застройщики передают дома «своим» управляющим компаниям — это упрощает устранение недостатков, которые неизбежно возникают в первые годы эксплуатации. Но в некоторых домах процесс выбора затягивается: пока не будет продано более 50% квартир или пока собственники не договорятся на общем собрании, управление остаётся временным. В этот переходный период арендаторам приходится сталкиваться с традиционными проблемами новостроек:
- Протечки в санузле и на кухне — пока трубы и соединения проходят проверку на герметичность в реальных условиях.
- Холодные батареи зимой — из-за воздушных пробок в системе отопления, особенно если квартиры сверху ещё пустуют.
- Сквозняки из окон — когда их ещё не перевели в зимний режим или не отрегулировали створки.
- Ложные срабатывания пожарной сигнализации — на этапе её тестирования и настройки.
- Гул в водопроводных трубах — пока сантехники не отрегулируют давление в стояках.
- Открытый доступ в подъезд — из-за настройки домофона или невыдачи ключей новым жильцам.
- Постоянно занятые лифты — пока соседи завозят мебель и стройматериалы (и хорошо, если работают все лифты в секции).
Эти и многие другие проблемы становятся частью повседневной жизни в новом доме. Если управляющая компания ещё не выбрана, решать вопросы придётся напрямую с застройщиком или подрядчиками. Но даже после назначения УК не всё проходит гладко: новоиспечённая организация может не сразу наладить работу, а если она аффилирована с девелопером, то, скорее всего, будет перенаправлять большинство обращений в гарантийный отдел (срок гарантии на новостройку обычно составляет от 1 до 3 лет). В результате даже незначительная неисправность может устраняться неделями.
Чтобы минимизировать риски, арендаторам и собственникам важно:
- Поддерживать постоянную связь — оперативно сообщать друг другу о проблемах и фиксировать все обращения в УК.
- Контролировать выполнение заявок — напоминать о них, если решение затягивается.
- Рассмотреть страховку — собственник может застраховать имущество, а арендатор — оформить страхование гражданской ответственности на случай коммунальных аварий.
Если вы снимаете квартиру через сервис Яндекс Аренда, менеджеры не оставят вас один на один с бытовыми проблемами. После заселения наши сотрудники будут на связи и в случае чего обязательно постараются помочь.
Интернет
Одна из самых наболевших тем для жителей новостроек — доступ в интернет. В ближайшие годы планируется законодательно закрепить обязательное наличие минимум трёх провайдеров в новых домах. Но пока реальность такова: первые жильцы часто оказываются в условиях монополии одного оператора, как правило, партнёра застройщика. Качество их услуг не всегда на высоте, а выбор альтернатив ограничен, особенно если дом построен в районе без развитой инфраструктуры.
С какими сложностями можно столкнуться
- Медленное подключение — провайдеры тянут сети постепенно, и очередь на проведение интернета может растянуться на месяцы
- Нестабильная работа — частые обрывы связи из-за настройки оборудования или перегрузок сети
- Отсутствие конкуренции — если провайдер один, техподдержка может реагировать на проблемы без особой спешки.
Как решить проблему
Используйте мобильный интернет
- Выберите тариф с большим объёмом трафика и функцией раздачи на другие устройства.
- Проверьте, у какого оператора в вашем районе самый устойчивый сигнал — возможно, стоит купить именно такую сим-карту
Купите 4G/5G-роутер
- Устройство с поддержкой SIM-карт поможет создать домашнюю Wi-Fi-сеть, даже если проводного интернета ещё нет.
- Обсудите с арендодателем возможность компенсации его стоимости — многие собственники идут навстречу, понимая ситуацию
Договоритесь с арендодателем
- Если интернет критически важен (например, для удалённой работы), заранее обсудите этот момент при подписании договора и проверьте скорость подключения
- Можно прописать условие, что собственник либо организует подключение, либо снизит арендную плату на период неудобств.
Отделка от застройщика
Яркие фотографии квартир с ремонтом под ключ часто становятся решающим аргументом при выборе жилья. Но отделка от застройщика или бюджетный вариант «под сдачу» могут таить в себе неприятные сюрпризы.
Какие проблемы могут возникнуть:
Недоделки
- Кривые стены, плохо затёртые швы, щели в плинтусах — всё это результат спешки при сдаче дома.
- Ламинат, уложенный на неподготовленное основание, со временем может начать скрипеть.
Дешёвые материалы
- Низкокачественные краски, клеи и гипсокартон могут выделять вредные вещества, особенно в первые месяцы после ремонта.
- Арендаторы иногда сталкиваются с аллергией и кашлем из-за строительной пыли, которую не убрали перед заселением.
Скрытые дефекты.
- Протечки под ванной или негерметичные стыки труб часто проявляются уже после въезда.
Как минимизировать риски
Тщательный осмотр перед заселением
- Проверьте работу сантехники, розеток, состояние поверхностей.
- Фиксируйте все недочёты в акте приёма-передачи — это основа для гарантийных требований.
Создание безопасного микроклимата
- Регулярные влажные уборки помогут снизить концентрацию пыли.
- Очиститель воздуха с HEPA-фильтром — разумное вложение для здоровья.
Переговоры с собственником
- Обсудите возможность устранения явных недостатков.
- Предложите компромисс: например, арендодатель покупает воздухоочиститель, а вы берёте на себя его обслуживание.
Важно! Если в квартире сильный химический запах или у жильцов появились признаки аллергии — это повод для срочного обращения к арендодателю и проведения экспертизы.
В базу Яндекс Аренды попадают только проверенные объекты от реальных владельцев. Фото и 3D-тур мы делаем самостоятельно, а если в квартире есть какие-либо особенности, вы сразу сможете их заметить. Наши сотрудники работают по чек-листу и ничего не скрывают.
Шумоизоляция
В первые полтора года после введения в эксплуатацию в новостройках действуют послабления: разрешены шумные работы с 8:00 до 23:00 (включая «тихий час» с 13:00 до 15:00). Поэтому перфораторы, болгарки и прочие инструменты на некоторое время становятся постоянными «соседями» всех новосёлов.
Как бороться с шумом:
Технические решения
- Договоритесь с арендодателем о монтаже звукопоглощающих панелей
- Используйте белый шум (специальные приложения или устройства) для маскировки звуков
- Купите качественные беруши
Организационные меры
- Планируйте важные звонки на утренние часы (до 13:00)
- Договаривайтесь с соседями о «тихих окнах» для детского сна
- Для рабочей зоны выбирайте комнаты, выходящие во двор
Юридические аспекты
- Фиксируйте нарушения (аудио/видео).
- Требуйте от УК контроля за соблюдением режима работ.
- В крайних случаях обращайтесь в Роспотребнадзор с замером уровня шума
Лайфхак: если дом только заселяется, поинтересуйтесь у арендодателя графиком сдачи соседних квартир — возможно, самые шумные этапы ремонта уже позади.
Транспортная доступность
Многие новостройки возводятся в районах, где инфраструктура только формируется. Пока застройщик рисует в рекламе «5 минут до метро», на практике жильцам приходится сталкиваться с суровой реальностью.
Возможные сложности:
Общественный транспорт
- Первые маршруты появляются только при заполнении ЖК на 50–70%.
- Интервалы движения могут достигать 30–60 минут.
- Вечером транспорт часто перестаёт ходить раньше, чем в центре города.
Дорожная инфраструктура
- Пробки на единственной дороге к ЖК в часы пик.
- Отсутствие нормальных пешеходных переходов и освещения
- Подъездные пути могут быть неасфальтированными
Что делать арендатору
Перед заселением
- Проверьте реальное расписание транспорта (не верьте рекламе!)
- Протестируйте маршрут до работы в час пик
- Уточните планы по развитию инфраструктуры
Альтернативные варианты
- Рассмотрите аренду парковочного места
- Проверьте наличие каршеринга
- Изучите возможность удалённой работы
Важно: многие застройщики заключают договоры с перевозчиками на временные маршруты. Уточните у собственника, действуют ли такие в вашем ЖК и как долго они ещё будут работать.
На Яндекс Аренде всё жильё сдаётся на долгий срок (от 11 месяцев), без комиссии агентству и в 90% случаев без залога. Перед сдачей специалисты сервиса проверяют квартиры и документы владельцев. А ещё в каждом жилье есть необходимый для жизни набор мебели и техники, поэтому оно готово к заселению сразу после подписания договора в приложении.
Подписывайтесь, чтобы знать всё об аренде жилья