Складская недвижимость в России демонстрирует уверенный рост, несмотря на внешние ограничения, рост издержек и снижение деловой активности. Девелоперы и крупные компании продолжают активно инвестировать в логистическую инфраструктуру, особенно на фоне роста электронной торговли.
С января по июнь в России ввели в эксплуатацию 2,7 миллиона квадратных метров складских площадей. Это на 22% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные привел Евгений Бумагин из IBC Real Estate. По его словам, это рекордный показатель для страны.
Почти половина новых складов — 49% — приходится всего на десять компаний. Крупнейший вклад в рост показала компания Wildberries & Russ. Она ввела 810 тысяч квадратных метров под собственные нужды. Второе место занял девелопер PST с показателем 178 тысяч, на третьем — ПФО Групп (124 тысячи).
По планам Wildberries, к концу года компания намерена увеличить общий объем новых объектов до 2,2 миллиона квадратных метров. В числе других участников рынка, активно наращивающих строительство, — NK Group и ПФО Групп.
При этом рынок остается дефицитным: доля свободных площадей по России — около 2%, а в крупных городах вроде Москвы и Петербурга — даже ниже. В регионах наибольший спрос отмечается в Казани, Перми, Краснодаре и Саратове.
Компании выбирают разные модели строительства. Часть девелоперов возводит универсальные склады для аренды или продажи. Другая стратегия — строительство под конкретного клиента (build-to-suit). Третья модель — самостоятельное строительство логистической инфраструктуры крупными компаниями. Wildberries активно использует именно этот подход.
Из всего объема складов, введенных в первом полугодии, 900 тысяч квадратных метров относятся к BTS-проектам. Еще 700 тысяч — это собственные объекты заказчиков. Самостоятельное строительство позволяет снизить капитальные затраты и избежать зависимости от арендодателей. По оценке участников рынка, использование собственного фонда складов в перспективе помогает бизнесу экономить на аренде, минимизировать логистические риски и гибко адаптироваться под товарную структуру.
Wildberries, например, может самостоятельно определять планировку, формировать зоны хранения и обработки заказов, исходя из сезонности и спроса. Складские объекты легко масштабируются, а при необходимости — перестраиваются под нужды конкретных категорий товаров.
Кроме бизнес-эффекта, складские проекты заметно влияют на экономику региона. Каждые 100 тысяч квадратных метров логистических площадей дают до 2% роста валового регионального продукта и увеличение экономической активности в торговле почти на 3%.
Аналогичные модели реализуют крупные международные игроки, такие как Walmart, Amazon и Zalando.
Основные арендаторы — ритейлеры, особенно многоканальные. В сумме они формируют около 56% спроса. В лидерах по объему складов — Wildberries, X5 Group и «Магнит».
Одним из устойчивых трендов последних лет остается автоматизация складов. Это помогает сократить потребность в персонале и ускорить обработку заказов. По словам представителей компаний, современные объекты оснащаются роботами, системами автоматического хранения, а также энергоэффективными решениями.
Спрос на технологичные склады растет не только в столицах, но и в регионах — от Новосибирска до Брянска. Все больше ритейлеров стремятся контролировать логистику и сокращать затраты на доставку. На этом фоне российский рынок логистической недвижимости продолжает развиваться, несмотря на внешние вызовы.