Ошибка 1. Покупка Leasehold без проверки договора
Что происходит:
Инвестор покупает виллу или квартиру на 30-летней аренде (Leasehold), но не читает условия:
- В договоре нет пункта о продлении — через 30 лет собственник земли может выгнать вас без компенсации.
- Не прописаны наследники — объект не перейдет родственникам автоматически.
Как избежать:
✅ Требуйте договор на английском + заверенный перевод.
✅ Проверяйте разделы: «Renewal», «Succession», «Sublease» (право сдавать в аренду).
✅ Пример: клиент Романа Михайлова купил виллу в Камале, но не заметил запрет на перепродажу. Пришлось продавать с дисконтом 40%.
Ошибка 2. «Вид на море», которого нет
Реальность:
50% объявлений о «видах на океан» — маркетинг. После застройки соседнего участка ваш «панорамный вид» превращается в стену.
Кейс:
- Клиент купил квартиру в Patong за $200K с «потрясающим видом». Через год напротив начали строить отель — теперь из окон только бетон.
Как проверить:
- Личный осмотр — приезжайте на стройплощадку.
- Дрон-съемка — закажите у юриста (цена: ~$100).
- Гарантии в договоре — некоторые застройщики (например, Banyan Group) фиксируют вид документально.
Ошибка 3. Налоги: «Я же не резидент, мне не платить»
Миф:
Многие думают, что налог на аренду (15%) можно не платить, если нет Thai Tax ID.
Последствия:
- Штраф до 200% от неуплаченной суммы + запрет на выезд из Таиланда.
- Проблемы при продаже: земельный департамент требует справки об оплате.
Решение:
- Оформить Thai Tax ID (через бухгалтера ~$300) → платить 5% вместо 15%.
- Для крупных инвесторов: виза LTR (снижает налог до 0% на зарубежные доходы).
Ошибка 4. Покупка у «новых» застройщиков
Почему это риск:
- 70% проектов от российских/китайских девелоперов задерживаются на 2+ года.
- Нет гарантий: у мелких компаний часто нет разрешения на строительство (Por Bor Tor 5).
Правило:
Работайте только с топовыми застройщиками, о самых надежных можно найти информацию в моем телеграм канале
Ошибка 5. Криптовалюта и «серые» схемы
Опасность:
- Переводы через крипту не дают справку FET → нельзя зарегистрировать собственность.
- «Матрешки» с тайскими номиналами: с 2024 года полиция массово блокирует такие компании.
Легальные варианты:
- Tinkoff — перевод до $20K с отметкой «на покупку недвижимости».
- Обменники с лицензией (например, BK Exchange) — выдают FET за 1-2 дня.
Вывод: как инвестировать безопасно?
- Выбирайте Freehold — если бюджет от $100K.
- Проверяйте застройщика — запросите у юриста выписку из земельного департамента (Chanote).
- Платите налоги — иначе потеряете 30% прибыли при продаже.
Подробнее об инвестициях в Таиланд в моем канале: https://t.me/+VFL_lUHfZe80ZjU6