Права собственников при отсутствии договора
Если управляющая компания выбрана более чем половиной (более 50%) голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то с ней заключается договор на управление домом. Проголосовавшие собственники и выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, который будет распространяться на всех. Остальные собственники как бы автоматически включаются в договор. Об этом говорится в ч. 4 ст. 162: «Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме».
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации нам прямо говорит о том, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в МКД.
И здесь даже неважно, какими способами управляется дом: товариществом собственников жилья, управляющей компанией или непосредственно самими собственниками. Единое правило для всех – содержать общее имущество должным образом. Соответственно, и вопрос текущего ремонта входит туда же.
Обязанности управляющей компании
Часть 1.2. ст. 161 ЖК РФ гласит, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации. То есть априори управляющая компания, с которой у собственников заключен договор на управление многоквартирным домом, обязана выполнять этот список работ. Он прописан в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290
«О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
Это довольно внушительный документ, который подробно разъясняет, как содержать стены, кровлю, лестницы, мусоропроводы и прочие элементы такого объекта, как МКД. Данный перечень общедоступен, поэтому любой заинтересованный собственник может посмотреть, что выполняется в его доме, а что – нет. И если есть проблемы, то обратиться в органы жилищного надзора.
Последствия отсутствия договора
Александр Козлов
федеральный координатор проекта «Школа грамотного потребителя», депутат Мосгордумы
Между собственниками и УК обязательно будет заключен договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Вообще, мы для этой цели управляющую компанию выбираем и нанимаем. Если УК не справляется с такими обязанностями, то мы можем на нее воздействовать с помощью жилищной инспекции либо вновь организовать общее собрание собственников и поменять ее.
Соответственно, нужно участвовать обязательно в общем собрании собственников, если вам не нравится УК и выполнение ее работ по минимальному перечню. Аргументированно объяснять другим собственникам, чем она не подходит вашему МКД. Но если половина собственников эту УК выбрали, то отказаться от нее одному не получится.
И добавлю, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
Судебная практика по вопросам договоров управления
Пример из судебной практики: В деле А56-56338/2022 рассматривался иск ООО «Жилищно-коммунальные системы Северо-Запада» к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома. Суд первой инстанции удовлетворил иск, однако ответчик подал апелляцию, утверждая, что между сторонами не было договорных отношений и, следовательно, нет оснований для взыскания задолженности. Суд апелляционной инстанции отклонил жалобу ответчика, подтвердив, что обязанность собственника недвижимости оплачивать расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома существует по закону, независимо от наличия договора с управляющей организацией.
В данном случае, несмотря на отсутствие договора между управляющей организацией и ответчиком, суд установил, что задолженность за содержание общего имущества должна быть оплачена на основании доли собственности в многоквартирном доме, что не зависит от факта пользования общим имуществом.
Как заключить договор с управляющей компанией
После того как решение о способе управления принято на общем собрании, заключение договора с УК является обязательным. Утвердите тарифы. Если тарифы на содержание и ремонт не были заранее утверждены, обсудите и утвердите их на собрании собственников. После чего обратитесь в офис УК для заключения договора.