Александр — индивидуальный предприниматель и собственник коммерческих помещений в многоквартирном доме. Ему принадлежит офис с отдельным входом с улицы, он не пользуется подъездами и, как считает, к «домовому» обслуживанию отношения не имеет.
Но неожиданно получает счёт от управляющей организации: ежемесячная плата за услуги консьержа.
Он возмущён: «Я не хожу через подъезд, где сидит этот консьерж, мне эта услуга не нужна. Почему я должен платить?»
На первый взгляд, ситуация кажется абсурдной. Однако суды всех инстанций — включая Верховный Суд — решили иначе.
🧾 Как всё началось: собрание собственников
Жильцы провели общее собрание, на котором:
– Утвердили установку системы видеонаблюдения и охраны;
– Приняли решение нанять консьержей в подъезды;
– Установили оплату:
• за охрану и видеонаблюдение — по метражу всех помещений;
• за услуги консьержа — фиксированную плату с каждой квартиры, без учёта площади.
Позже региональный орган госжилнадзора указал на нарушение — и обязал управляющую компанию пересчитать плату за консьержа пропорционально доле в общем имуществе, как требует ст. 39 ЖК РФ. УО подчинилась и включила плату для всех собственников, в том числе для коммерческих помещений. Причём — исходя из их площади.
💼 Что сделал владелец нежилых помещений?
Он отказался платить. Его аргументы:
– Консьерж не входит в Минимальный перечень услуг (Постановление № 290), а значит, это не обязательное обслуживание;
– Его помещения находятся вне подъездов, и консьержи не обслуживают входы к ним;
– Значит, он не должен участвовать в расходах на оплату этой услуги.
⚖️ Как решил суд?
Суд взыскал с предпринимателя всю задолженность. Его позицию подтвердили все инстанции, включая Верховный Суд РФ (Определение от 15.04.2025 № 308-ЭС25-794).
Вот основные выводы суда:
1. Участие в расходах обязательно для всех собственников
Согласно ст. 37 и 39 ЖК РФ, в содержании общего имущества участвуют все собственники — вне зависимости от того, как именно они используют свои помещения. Исключений для владельцев коммерческой недвижимости не предусмотрено.
2. Решение общего собрания — обязательно для всех
Статья 46 ЖК РФ устанавливает: решения, принятые большинством голосов на общем собрании, обязательны для всех, включая тех, кто не участвовал или голосовал против.
Плата за консьержа была утверждена на собрании и не оспорена в суде — значит, она подлежит исполнению.
3. Консьержи — часть комплексного обслуживания
Хотя услуги консьержа не включены в минимальный перечень, они направлены на:
– обеспечение безопасности,
– сохранность общедомового имущества,
– поддержку общественного порядка.
Именно поэтому суд признал их элементом содержания общего имущества, по смыслу ст. 36 ЖК РФ. Вопрос в том, что это дополнительная услуга, которую собственники вправе утвердить.
🧠 А имеет ли значение, что помещения — с отдельным входом?
Нет. Суд прямо указал:
📌 Факт того, что помещения предпринимателя имеют отдельный вход, не освобождает его от участия в общедомовых расходах.
📌 Он остаётся собственником части общего имущества дома (фундамента, стен, крыши, сети и т. д.).
📌 Даже если он не пользуется подъездами, он косвенно пользуется защитой и обслуживанием, обеспечиваемыми в том числе системой с консьержами.
🔍 Что важно запомнить:
Вопрос-Ответ:
- Могу ли я отказаться платить за консьержа?
Нет, если услуга была утверждена решением общего собрания собственников. Такое решение обязательно для всех. - Что если консьерж работает только в жилых подъездах, а я — владелец нежилого помещения?
Это не имеет значения. Услуга считается предоставляемой всему дому и направлена на охрану и сохранность общего имущества. - А если я не участвовал в общем собрании?
Решения, принятые большинством голосов, обязательны даже для тех, кто не участвовал или голосовал против (статья 46 ЖК РФ). - Если услуга не включена в минимальный перечень, обязательно ли её оплачивать?
Да, если собственники большинством голосов приняли решение об оказании этой услуги и установили размер оплаты — такая услуга становится обязательной к оплате.
💬 Юридический вывод
В многоквартирном доме все собственники несут солидарную ответственность за содержание общего имущества. Это касается и жилых, и нежилых помещений — независимо от входа, использования и личной выгоды.
Консьерж, охрана, видеонаблюдение — это дополнительные услуги, которые могут быть введены по решению собрания. Если такое решение принято, и оно не оспорено — оно обязательно для всех.
📌 Рекомендация
Если вы владелец коммерческого помещения в жилом доме:
– Участвуйте в собраниях;
– Проверяйте повестку и решения;
– Следите за публикацией протоколов;
– Не игнорируйте платёжки — за долгами по коммуналке могут прийти аресты, пени и ограничения.
А если вы — жилец и хотите установить камеры, охрану или консьержей — убедитесь, что решение собрания оформлено юридически корректно. Только так вы сможете взыскать плату со всех собственников, без споров и отказов.
📬 Хотите юридическую проверку вашего протокола или конфликта с управляющей организацией?
Пишите в директ или заполните заявку — разберём вашу ситуацию и дадим пошаговый алгоритм защиты.
✍️ Подпишитесь на канал — здесь говорят простым языком о сложном в жилищном праве.