Автор статьи - Калининская Маргарита, кредитный, ипотечный брокер
Зачастую, в представлении потребителя, новостройка - это все красивое, новое, что построено недавно, и, отчасти, это так, но у банков при принятии решения о выдаче ипотеки на новострой немного другая точка зрения.
Определение новостройки с точки зрения банков
Юридически для банка, новострой - недвижимость, которая продается по ДДУ (договору долевого участия) и фактически, так как дом еще не построен, ДДУ закрепляет за покупателем право требовать от застройщика ту самую квартиру, которая является предметом ДДУ.
Отсюда вытекает такое понятие, как «переуступка» - это продажа (переуступка) прав требований по ДДУ. Такая сделка тоже расценивается банком, как сделка с новостроем и финансируется по соответствующим программам.
С июля 2024, после внесения изменений в льготные программы переуступка прав требования (ДУТП - договор уступки прав требования) финансируется по программам гос поддержки только в случае их продажи от застройщика или иного юр лица, но базовым программам, где кредитование осуществляется по рыночной ставке, переуступка финансируется и расценивается банком как новострой.
Основные критерии для ипотечного статуса
Договор долевого участия, стандартно, регистрируется в Росреестре, а в случае, покупки за счет ипотечных средств - с обременением в пользу банка.
К объекту недвижимости, несмотря на то, что он еще не построен, применяется ряд требований, которые оцениваются банком по проектно-сметной документации при аккредитации объекта, основные - дом должен быть жилым, построен с соблюдением ГОСТов и СНиПов, документы на земельный участок, на котором производится строительство ЖК также должны быть в порядке, участок - либо в собственности застройщика, либо в долгосрочной аренде.
Самостоятельно заемщик может найти всю эту информацию по любому объекту на сайте наш.дом.рф.
Когда объект перестаёт считаться новостройкой
Статус новостройки для банка жилье утрачивает после того, как покупателем по ДДУ на жилье оформлено право собственности после ввода дома в эксплуатацию. Такую квартиру банк уже будет финансировать по программам вторичного жилья , исключение составляет продажа по ДКП (договору купли-продажи) непосредственно от застройщика, когда он выступает первым собственником.
Вариации требований банков по категории новостройки
Официальной, законодательно закрепленной классификации категорий жилья в России на данный момент нет. Вместе с тем, на рынке сформировались несколько основных классов:
- эконом;
- комфорт;
- бизнес;
- премиум
- элит.
В связи с отсутствием законодательной базы, регламентирующей эту классификацию, отсутствуют и четкие требования к комплектации и оснащению инфраструктурой ЖК в соответствии с классом, есть только общепринятые нормы.
Банком, особенных требований к ЖК и дому, в зависимости от заявленной категории, не предъявляется, застройщик и объект должны быть аккредитованы банком, в процессе аккредитации проектно-сметная документация проверяется на предмет соответствия минимальным требованиям, предъявляемым к жилому дому, оценивает ликвидность будущей недвижимости и самого проекта, после чего принимается решение о кредитовании квартир в этом ЖК.
Юридические и операционные аспекты
На рынке есть практики продажи новостроек по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) вместо ДДУ. Схема несет в себе определенные риски для покупателя и разработана для обхода норм 214-ФЗ, согласно которым деньги заемщика должны быть размещены на эксроу-счету до момента ввода дома в эксплуатацию, при этом, деньги застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму 10 000 000 рублей, в соответствии с 177-ФЗ . В случае покупки по ПДКП используются иные механизмы расчетов с застройщиком, при которых деньги строительная компания получает сразу и даже если они и хранятся, например, на аккредитиве какое-то время, они уже никак не застрахованы, в отличие от средств, размещенных на эскроу.
Еще один важный нюанс - в любом банке оформить ипотеку в понравившемся ЖК не получится, так как у каждого застройщика и ЖК в арсенале ограниченное количество банков, поэтому, в первую очередь, необходимо уточнить где есть аккредитация данного объекта и, исходя из этого, подбирать банк, подходящий вам, как заемщику по портрету, расходам и пр.
Также, стоит понимать, что у каждого застройщика своя форма ДДУ, рекомендуется внимательно прочесть его перед подписанием, а в случае необходимости, привлечь юриста для разъяснения некоторых положений договора.
Плюсы и минусы рассрочки от застройщика
При кажущейся простоте и легкости оформления, рассрочка таит в себе риски не только для заемщика, но и для застройщика, и всей строительной отрасли, в целом, в случае неконтролируемого роста ее доли. Есть всевозможные конфигурации выплаты рассрочки в 2025 году:
- первоначальный взнос - от 5% д 50-70%,
- платежи - ежемесячные, ежеквартальные, могут быть распределены таким образом, что выплата остатка должна быть произведена полностью до ввода дома в эксплуатацию, а некоторые программы рассрочек предусматривают частичную выплату в период строительства с возможностью перехода на ипотеку по остатку - здесь то и скрыты самые главные риски.
Не редки случаи, когда заемщик берет рассрочку, не оценивая свои реальные возможности, застройщики, в свою очередь, не разработали механизмов адекватной оценки платежеспособности заемщика - рассрочка выдается тем, кому банк, в последствии, не одобрит ипотеку, в связи с чем, переход на ипотеку заведомо невозможен. Застройщик, в таких ситуациях вынужден сделать возврат, а в некоторых случаях, в зависимости от того, как составлен договор, заемщик теряет существенную часть внесенных взносов или платежей, а то и вовсе ничего не получает, если не справляется с рассрочкой.
Некоторые застройщики начали перестраховываться и просить предоставить одобрение по ипотеке из любого банка, но во-первых, так делают пока далеко не все, во-вторых, одобрение сейчас не гарантирует того, что через пару лет, к моменту сдачи дома, финансовое положение и качество кредитной истории заемщика будет таким же, что он получит одобрение снова, и что сможет перейти на ипотеку.
Так как рассрочка не отображается в кредитной истории, сложно оценить реальную нагрузку заемщика, а ведь застройщик даже не запрашивает кредитные истории
При этом, к плюсам рассрочки можно отнести простоту и удобство оформления, минимальный пакет документов, доступность, вместе с тем, в том виде, в котором рассрочка есть на рынке сейчас, она больше подходит заемщикам со стабильными весомыми финансовыми поступлениями, либо в тех случаях, когда ожидается продажа имеющегося объекта недвижимости, вырученные средства от которой будут направлены на погашение рассрочки.
Особенности ипотеки от банка
При покупке квартиры в ипотеку от банка, заемщик сразу становится собственником, не дожидаясь выплаты ипотеки банку. Банк при выдаче ипотеки, в отличие от застройщика, более комплексно подходит к оценке платежеспособности заемщика и прочих рисков, связанных с выдачей ему ипотеки.
Центробанк, со своей стороны, ограничивает выдачу кредитов, в том числе, ипотечных, высокорисковой категории заемщиков - так, к макропруденциальным надбавкам в 2025 году добавились макропруденциальные лимиты на выдачу ипотеки. Все это накладывает отпечаток на минимальный набор требований банков к заемщику и на доступность ипотечных кредитов, в целом. При этом:
- средства заемщик защищены в рамках 214-ФЗ, и застрахованы на счете эскроу на сумму 10 000 000 р
- определен фиксированный ежемесячный платеж, зачастую, небольшой, относительно платежей по рассрочке, в связи с чем риски лишиться объекта недвижимости сравнительно ниже
Как купить квартиру в новостройке в ипотеку
Пошаговый план покупки квартиры в новостройке:
- Определние района, минимальных требований к жилому комплексу и бюджета на покупку
- Подбор понравившихся, подходящих вариантов жилых комплексов
- Просмотр квартиры, если покупка планируется в том же регионе, где вы физически находитесь - если уже есть готовые сданные корпуса, можно записаться на просмотр в них, если стройка только началась, у застройщиков часто бывают шоурумы + не лишним будет посетить локацию будущего дома
- Уточнение списка банков, с которыми сотрудничает застройщик по выбранному объекту.
- Подготовка к подаче заявки на ипотеку: обязательно выгрузить кредитные отчеты, как минимум из трех основных бюро кредитных историй (ОКБ, НБКИ, Скорины бюро), исключить наличие просрочек, в том числе длительных просрочек в прошлом, излишнюю кредитую нагрузку. Также, необходимо проверить отсутствие неоплаченных долгов ФССП, штрафов, налогов.
- Подача заявки на ипотеку: не рассылайте заявки сразу во все банки, с которыми сотрудничает выбранный застройщик - это опустит ваш кредитный рейтинг и отодвинет сделку на месяцы. Заявку стоит подавать точечно, в максимально подходящий по вашему портрету банк. Для подачи заявки и подбора банка рекомендую обратиться к ипотечному брокеру и не сильно доверять ипотечному отделу застройщика, так как у многих они работают по старинке, рассылая заявку клиента везде, где только можно, не осуществляя предварительных проверок кредитной истории и прочих важных для банка моментов по заемщику.
- Бронирование квартиры: имея одобрение, необходимо забронировать квартиру, которую планируете приобрести, подтверждение бронирования осуществляется после внесения символической суммы в счет оплаты квартиры, в зависимости от застройщика, сумма может отличаться, в среднем - 15 000 - 50 000 р
- Согласование объекта недвижимости с банком: в течение 1-3 рабочих дней после бронирования застройщик готовит ДДУ и направляет его на согласование в банк и на ознакомление заемщику. В зависимости от банка, ДДУ может быть согласован в течение суток, но в некоторых банках процесс может затянуться до 3-5 рабочих дней.
- Подписание ДДУ: возможно, в офисе застройщика, но можно и онлайн, для чего заблаговременно необходимо позаботиться о наличии подходящей электронной цифровой подписи.
- Подписание кредитного договора: запись на сделку осуществляется заранее.
- Регистрация сделки в Росреестре - в 2025 году регистрация ДДУ происходит только онлайн, в электронном формате, для чего, также, пригодится электронная цифровая подпись. Если заемщик переживает по поводу сохранности своих цифровых данных, электронную подпись возможно отозвать после завершения регистрации сделки через личный кабинет Госуслуг.
Заключение и практические рекомендации
В заключение, несколько рекомендаций тем, кто планирует покупку квартиры в новостройке:
- проверяйте проектную документацию застройщика по объекту на сайте наш.дом.рф, там, также можно найти информацию по участку, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и форме собственности на него;
- внимательно вычитывайте ДДУ, при необходимости, с юристом;
- если рассматриваете покупку в рассрочку от застройщика - взвесьте все «за» и «против», свои возможности оценивайте по самому негативному сценарию, обязательно проконсультируйтесь с юристом;
- не подавайте заявки на ипотеку во все банки, что вам известны, чтобы не испортить свою кредитную историю, отодвинув этим покупку квартиры на месяца;
- не пренебрегайте помощью профессиональных риелторов и ипотечных брокеров для того, чтобы ваша сделка прошла гладко и приобретенная квартира была ликвидной, сдана в надлежащем качестве и в срок.
