Скидки в 25–30% на квартиры выглядят как шанс, который нельзя упустить. На деле — это чаще всего маркетинг, а не реальное снижение. Объясняем, где цифры настоящие, а где таится красивая обёртка с подменой сути.
Минус 30%? Как на самом деле устроены «большие скидки» на квартиры
Цены срезают, но не всегда по-настоящему. На фоне падения спроса и высокой ключевой ставки застройщики начали массово предлагать скидки — на баннерах, в рассылках, в переговорах с покупателями. Доходит до минус 30%. Но правда ли это снижение, и можно ли сэкономить? Мы поговорили с экспертами рынка — и выяснили, как работает механизм скидок в реальности.
Скидка ≠ скидка: маркетинговая игра на перегретом рынке
По мнению Алексея Балакина, управляющего партнера Trust Realty, текущие скидки — следствие ценового перекоса, накопленного за последние 3–4 года. После пандемии рынок жилья перегрелся: девелоперы подняли цены, льготная ипотека стимулировала спрос, и новостройки резко подорожали — зачастую даже выше вторички.
«Если вычесть из стоимости нынешних новостроек те самые 30–40% скидки, мы просто вернемся к их реальной рыночной цене, — говорит Алексей. — По такой цене сейчас можно найти аналогичное жилье по переуступке в том же доме».
Регина Петухова, независимый эксперт по недвижимости, подтверждает: застройщики часто сначала искусственно раздувают «базовую цену», чтобы потом эффектно ее «снизить».
«Реальная скидка — это максимум 10–15%, и то при 100% оплате. Все остальное — маркетинг. Создается иллюзия щедрости, но в действительности итоговая цена все равно близка к рыночной», — объясняет она.
Чем заменяют настоящую скидку: бонусы, рассрочки и субсидии
Прямое снижение стоимости — невыгодно девелоперам, поэтому чаще они используют альтернативные инструменты. Самый популярный — рассрочка, особенно с 2022 года, когда резко подорожала ипотека.
Алексей Балакин отмечает:
«Рассрочка на год-два — это действительно рабочий инструмент. До 2020-го она была редкостью, но сегодня стала спасением: людям проще заплатить поэтапно, чем брать кредит под 17%».
Также на рынок вернулись подарки: техника, мебель, отделка. Но, по словам Анжелы Краснояровой, руководителя АН «РОСТ-ИНВЕСТ», все эти «подарки» зачастую уже включены в финальную стоимость.
«Кэшбэк, бесплатная отделка или техника — это маркетинговая упаковка. Их задача — отвлечь внимание от того, что цена осталась прежней», — подчеркивает она.
Регина Петухова добавляет, что особенно активно сейчас предлагают субсидированную ипотеку:
«Ставка 0,1% на 1–2 года красиво звучит, но в итоге покупатель часто переплачивает из-за завышенной стоимости квартиры. Такие предложения выгодны застройщику, не покупателю».
Что скрывается за громкими скидками: не всегда ликвид и не всегда безопасно
Почти все эксперты сходятся: если скидка превышает 25%, стоит насторожиться.
«Очень часто такие квартиры имеют проблемы, — объясняет Анжела Красноярова. — Это может быть неудачная планировка, нижние этажи, слабая локация. Или же есть юридические риски: затянутая стройка, отсутствие разрешений, одностороннее изменение условий».
Алексей Балакин уточняет, что особенно заметны скидки в сегменте бизнес-класса:
«Такие дома строились под обеспеченный спрос, а теперь он просел. Чтобы выйти в деньги, застройщики делают уступки».
Когда скидки бывают реальными: кейсы из практики
По словам Регины Петуховой, подлинные 25–30% снижения возможны, но только в особых ситуациях:
- при срочной распродаже последних лотов
- в проектах с затянувшимся строительством
- в регионах с перегретым предложением
- при финансовых трудностях у застройщика
Алексей Балакин также подтверждает: «Когда девелоперу срочно нужны деньги, он сбрасывает цену. Но такие истории — исключение, а не норма».
Как распознать настоящую скидку: советы экспертов
1. Сравнивайте с ценами переуступок. Они часто дают более реалистичную картину стоимости метра в данном проекте.
2. Проверяйте историю изменений прайса. Если застройщик только что поднял цену, а потом ее «снизил» — это не скидка.
3. Анализируйте, что входит в стоимость. Бесплатная техника, отделка и парковка не должны маскировать рост цены.
4. Смотрите, кому дают максимальные скидки. Как правило, это риелторам в виде повышенной комиссии, а не покупателям.
5. Читайте договор и не ведитесь на эмоции. Особенно если акция ограничена «только этой неделей».
Вывод
На сегодняшнем рынке скидки до 30% — не редкость, но и не гарантия выгоды. В большинстве случаев — это красивая упаковка старой цены.
«Настоящие скидки — редкость. Покупателю нужно быть критичным и понимать, что застройщик не работает себе в убыток», — резюмирует Регина Петухова.
Рынок адаптируется к новому спросу, и манипуляции с прайсом стали частью этой адаптации. Но и покупатель стал опытнее. А значит, красивая вывеска «минус 30%» уже не всегда срабатывает.
О недвижимости в фактах пишем в нашем Телеграм-канале.