Многие арендаторы муниципальных или государственных земельных участков, как для коммерческого, так и для некоммерческого использования, сталкиваются с ситуацией, когда местные власти предлагают расторгнуть действующий договор аренды участка, несмотря на отсутствие задолженности по арендной плате.
Как правило, неофициальной причиной тому служат «личные» интересы местных властей или возникшие конфликтные ситуации с арендатором.
Причинами для расторжения договоров аренды местные власти в таких случаях предъявляют следующие:
Нецелевое использование земельного участка.
Неосвоение земельного участка.
ВАЖНО не путать эти две причины, так как к каждой из них применяются разные нормы законодательства и разная стратегия защиты в суде.
Действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение» земельного участка и «использование» земельного участка.
Исходя из указанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
Так, например, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, если земельный участок предоставлен для возведения соответствующих объектов недвижимости, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство невозможно. Сюда входят градостроительный план земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектная документация (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получение положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
Таким образом, такой подготовительный этап строительства объекта недвижимости является подтверждением как освоения земельного участка, так и не может свидетельствовать о его использовании не в соответствии с видом разрешенного использования.
В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), но и обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.
В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора — арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной — арендатором.
28.07.2025 г.
Гаффаров Эльдар.