Сокращение метражей квартир — не единственный, но самый популярный на сегодня способ борьбы за доступный чек покупки. Однако сами девелоперы предупреждают: в бездумной погоне за низкой ценой запросто можно растерять и клиентов, и репутацию
Конечно, разговор о том, захватывают ли рынок новостроек квартиры-капсулы без балконов, нормального размера кухонь и изолированных спален, или такие предложения хотя и выходят в продажу, но остаются единичными и востребованными у весьма узкой покупательской аудитории, был бы неполным без участия самих девелоперов. Принимают ли они в свой адрес обвинения в пространственной сверхэкономии и недопустимом с точки зрения здравого смысла урезании функциональности квартир? И если в основе этого процесса лежит стремление к максимально доступному для покупателей чеку, то нет ли каких-то других способов его сократить?
Юлия Воробьева, руководитель клиентского сервиса и продуктовой аналитики компании Plus Development
«Да, мы наблюдаем тенденцию к оптимизации затрат на рынке, особенно в массовом сегменте. Девелоперы ищут способы удешевления новостроек, чтобы как-то удержать спрос. Во многих проектах пошли, например, на уменьшение высоты потолков с 2,8-3 метров до 2,5-2,7 метра. Еще стараются делать компактные санузлы (до трех-четырех квадратных метров), а кухни трансформировать в кухонные зоны или ниши. Такие решения позволяют сократить общую площадь квартиры на 5-10%. Правда, не могу сказать, что это универсальная практика сегодня: в высоких классах такие изменения встречаются редко. Основной спрос на компактное жилье с оптимизированными планировками генерируют молодые люди (25-35 лет), часто без семьи. Обычно это их первое собственное жилье, где они живут одни. В целом тут речь идет о молодых профессионалах с доходом не ниже среднего или об инвесторах, которые планируют сдачу в аренду. Семьи с детьми или покупатели 35-50 лет чаще критикуют такие решения, ведь ограниченное пространство и маленькие санузлы снижают функциональность жилья. Впрочем, по нашим данным, около 60% сделок в массовом сегменте в 2025 году приходятся на квартиры площадью до 50 квадратов: налицо смещение спроса к более доступным вариантам. Многие покупатели готовы мириться с компактностью ради низкой цены, особенно если ЖК находятся в местах с хорошей инфраструктурой. Но есть позиции, на которых лучше не экономить: это чревато серьезными репутационными рисками и шквалом претензий со стороны клиентов. Это, к примеру, дешевые утеплители и гидроизоляция, слабые электросети, лифты от непроверенных поставщиков и так далее. Отдельный момент — экономия на чистовой отделке. Лучше вовсе от нее отказаться, чем отдать покупателю низкосортную отделку, сделанную наспех. Кстати, многие так и делают: по нашим оценкам, предложение квартир с чистовой отделкой в Москве за год снизилось примерно на 30%. С точки зрения девелоперских возможностей для сокращения чека покупки снижение площади квартир и умное импортозамещение — очевидные варианты. Можно найти менее дорогие, но качественные материалы от отечественных производителей. Также отказываются от сложных архитектурных решений (скажем, от текстурных фасадов или панорамного остекления). Еще это может быть сокращение затрат на благоустройство, хотя сами по себе такие расходы не слишком обременяют застройщиков: просто эта экономия тоже работает в комплексе. Но у всего есть свои пределы. Высокая себестоимость строительства и зависимость от проектного финансирования ограничивают возможности девелоперов по снижению чека. Банки требуют соблюдения финансовых моделей, и нельзя снизить ценник ниже определенного уровня».
***
Алексей Гусев, генеральный директор компании «Главстрой-недвижимость»
«Сокращение площади квартир является следствием глубоких изменений самого образа жизни горожан. Люди стали иначе подходить к вопросам комфорта — чаще перемещаются, проводят больше времени вне дома и ценят многофункциональные пространства. На этом фоне развивается концепция фастливинга с акцентом на общественные пространства, коворкинги, сервисы и шеринг, которые дополняют личное пространство. При этом ключевой тренд сегодня — не просто бездушно отсечь лишние квадратные метры, а их грамотно оптимизировать. Все чаще используется подход «яхтенного дизайна», когда каждый метр пространства работает на функциональность, как на яхте, где нет места случайным решениям. Это позволяет экономить до 20-30% площади без потери удобства. Например, в квартире площадью 45 квадратных метров можно спроектировать две полноценные спальни, кухню-гостиную, два санузла и места для хранения. При этом за счет эргономики и заранее заложенных решений для встроенной мебели пространство остается комфортным и продуманным. Среди покупателей малогабаритных таких квартир выделяются три основные категории: молодые семьи и пары (для них важна функциональность и доступность ипотеки, при этом они готовы пожертвовать лишними квадратами ради удобной планировки), молодые специалисты и фрилансеры (они ценят наличие коворкингов и общественных зон, предпочитая «компактные базы» для жизни), пожилые покупатели (они нередко выбирают небольшие квартиры как альтернативу большой недвижимости после выхода на пенсию). Современный покупатель стал прагматичнее. Он все чаще предпочитает не просто «побольше метров», а именно то, что ему действительно нужно для жизни. В приоритете сегодня удобные планировки и функциональность. Иногда этот запрос не полностью осознан, покупатель может не до конца понимать, что именно ему нужно, но хорошие планировки «работают» на уровне интуиции. Девелопер это учитывает и предлагает продукт, который решает задачу: создать комфортное жилье при ограниченном бюджете. Важно подчеркнуть, рынок ушел от линейного подхода «сократить метры = снизить цену». В фокусе остаются эргономика, качество материалов и продуманность каждого элемента пространства. Это позволяет предложить покупателям жилье, которое отвечает современным запросам и остается финансово доступным».
***
Сергей Медведев, директор по продукту и проектированию компании UDS
«В условиях увеличения затрат на строительство застройщики вынуждены искать пути оптимизации стоимости конечного продукта. Некоторые прибегают к незначительному уменьшению высоты потолков, что практически не влияет на визуальное восприятие, но позволяет существенно сократить расход цемента при возведении всего здания. В сегменте экономичного жилья девелоперы отдают предпочтение квартирам с небольшой площадью. Кухни-уголки стали характерной чертой квартир-студий, в то время как в квартирах стандартной планировки чаще встречаются кухни-гостиные. В отличие от советских квартир, где кухни варьировались по размеру в зависимости от серии дома, а гостиные отличались простором, современный формат кухни-гостиной удовлетворяет потребности покупателей, не желающих переплачивать за неиспользуемые квадратные метры. На санузлах застройщики обычно экономят незначительно, так как существуют стандарты размещения сантехнического оборудования, которые необходимо соблюдать. Даже в компактной студии санузел вмещает все необходимое: ванную, небольшую душевую кабину или душ. Основная экономия достигается за счет уменьшения площади прихожих. В некоторых планировках прихожая отсутствует вовсе, и входная дверь ведет непосредственно в кухню-гостиную. Однако такие планировки — точно не самое лучшее решение. Зачастую жилье реализуется в формате открытой планировки, что предоставляет покупателю свободу в возведении стен по своему усмотрению при условии предварительного утверждения перепланировки. В рамках каждого проекта предлагается свыше тридцати вариантов планировочных решений, позволяющих подобрать оптимальный вариант, соответствующий бюджету и потребностям. Есть определенная целевая аудитория — это молодежь, маленькие семьи, которым не нужны «лишние» квадратные метры. И им больше подойдет, например, небольшая ниша под кухню, чем просторная кухня, или санузел с душевой кабиной, а не ванной. Давайте честно: выбор вариантов для оптимизации бюджета строительства у девелоперов ограничен. Теоретически можно рассмотреть альтернативных поставщиков и подрядчиков. Но часто это затруднительно из-за действующих контрактов и штрафных санкций за их разрыв. Другой вариант — использование более доступных по цене материалов и оборудования от новых производителей на стадии проектирования. Но это сопряжено с рисками: потери в качестве могут привести к претензиям со стороны покупателей. Снижение высоты потолков также может дать экономию: например, в комфорт-классе можно ограничиться высотой 2,6-2,7 метра вместо трех метров. Незначительное сокращение затрат возможно за счет упрощения благоустройства и озеленения, например, отказа от крупных деревьев и сложного ландшафтного дизайна. Но самое популярное решение — это, конечно, уменьшение площади квартир».
Короче говоря, сокращение габаритов жилых помещений, включая кухни, ванные комнаты и прихожие — это неизбежная стратегия в условиях роста себестоимости строительства жилья, считает Сергей Медведев. Но только в экономсегменте и частично в комфорте; в бизнес-классе такая тактика не работает.
«На самом деле, делать квартиры меньше с точки зрения строительной себестоимости — очень спорный вопрос. Да, средний чек уменьшается, зато растет себестоимость: это приводит к увеличению затрат на возведение стен, санитарных стояков, прокладку труб и другого оборудования. А в целом большое влияние имеет то, какие цели ставит перед собой девелопер.
Если компания считает правилом создание комфортного жилья для своих покупателей, то уменьшение площади квартир — это компромисс, не переходящий разумные рамки, но позволяющий девелоперу и покупателю «найти» друг друга на сложном рынке. Если же во главу угла ставится только экономика, то тогда и могут появляться так называемые капсулы», — уверен Сергей Медведев.
Хотите всегда быть в курсе? Подписывайтесь на Telegram-канал «Бизнес FM»
