Нет, не сметут.
В своём последнем видео с советами продавцам я говорил: многие продавцы, завысившие цены, сегодня живут в ожидании осени, которая по их мнению сильно увеличит спрос.
Они рассчитывают, что снижение ключевой ставки и дефицит предложения спровоцируют волну ипотечников, которые буквально «сметут» всё с рынка. В том числе и их квартиры, которые они сейчас не могут продать. По сути, эти ожидания — желание повторения сценария 2020–2021 годов.
То, что спрос осенью подрастет - это да. Но насколько сильно?
Расчет на сильный рост спроса - это расчет на повышение доступности ипотеки.
Но значит ли, что снижая ключевую ставку ЦБ делает ипотеку доступнее?
Я у себя на канале в Telegram постоянно подчёркиваю: ипотека не будет доступной ещё долгое время.
Под доступностью я подразумеваю ситуацию, условно 2021 года: выдаем кредиты почти всем, низкий первоначальный взнос, низкие ставки.
Сейчас очевидно, что недоступность кредитов обусловлена высокими ставками. Но почему я говорю, что при их снижении ипотека всё равно не будет доступной?
Чтобы это понять, достаточно внимательно посмотреть на действия Центробанка. Все макропруденциальные меры: надбавки, лимиты — я регулярно разбираю их в постах - это не просто "бюрократия". Это инструменты, которыми ЦБ ограничивает выдачи кредитов.
А ещё нужно внимательно слушать, что говорят представители Центрального Банка, какие они сигналы подают рынку. И сейчас ЦБ подаёт ещё один такой сигнал.
На фоне снижения ключевой ставки — ЦБ снижает прогноз по росту ипотеки
Именно так. Пока на рынке активно обсуждают ожидания снижения ключевой ставки и её влияние на цены, Центробанк неожиданно для многих делает прямо противоположное движение: снижает прогноз по росту ипотечного портфеля в 2025 году.
Верхняя граница прогноза по приросту ипотечного портфеля была скорректирована с 8% до 6%, при сохранении нижней границы на уровне 3%. Важно подчеркнуть:
👉 это произошло на фоне снижения ключевой ставки, что само по себе уже интересно. Обычно снижение ключевой ставки ведёт к ожиданиям роста ипотечного кредитования.
Но давайте разберёмся глубже.
Почему это важно
📌 Во-первых, это прогноз не по выдачам, а по портфелю, то есть: текущий объём долга – минус погашения +плюс новые кредиты
А теперь вспомним, что огромная часть действующего портфеля — это льготные программы (в том числе семейная, Дальневосточная и т.п.) и кредиты, выданные в прошлые годы по низким ставкам.
Т.е. это кредиты, которые не будут погашаться досрочно — в этом просто нет смысла
📈 Все это означает, что рост портфеля на 1% сегодня и, к примеру, в 2021 году - это абсолютно разное число новых выдач ипотеки.
Если раньше портфель сильно уменьшался на досрочные погашения. И его рост должен был обеспечиваться существенным приростом новых кредитов. То сегодня нужно намного меньше новых ипотек, чтобы достичь тех же цифр по росту портфеля.
И ЦБ, снижая верхнюю планку (и так не очень высокую) своего прогноза, явно не ожидает роста числа новых ипотечных кредитов.
Что это говорит о действиях ЦБ
🔍 На мой взгляд, регулятор тут не просто что-то прогнозирует. Он задаёт рамки и даёт понять рынку: «мы не допустим повторения 2021 года».
Все меры, которые вводятся с прошлого года (макропруденциальные надбавки, лимиты, новые критерии расчёта ПДН) — это не про сиюминутную реакцию на инфляцию, а про структурное сдерживание ипотечного спроса.
Что будет со ставками и отказами
Ключевая ставка действительно идёт вниз, и в теории это должно было бы привести к снижению ипотечных ставок. Но: – скорее всего, снижение будет умеренным – ставки в диапазоне ключ + 1–2% будут доступны только «идеальным» заёмщикам: – с низкой долговой нагрузкой (≤ 35–50%) – с большим первоначальным взносом (≥ 30%) – с хорошей кредитной историей – с подтверждённым доходом
Для остальных — ставки ключ +3–5%, а кому-то и выше или вообще отказ.
📉 Я думаю, что число отказов по ипотеке в целом станет больше: кому-то будут отказывать полностью, кому-то будут выдвигать такие условия, что ипотека для них (в том размере, что они хотят) станет недоступна.
Сейчас банки и регулятор фактически выстраивают новую модель ипотечного заёмщика — и критерии становятся всё жёстче.
Что это значит для продавцов
Я прогнозирую, что цены на вторичное жильё будут расти. С большой вероятностью (примерно 80%) уже к концу этого года мы увидим рост в пределах +5–10%.
Но важно понимать: это не будет взрывной рост, как в 2020–2021. Центробанк сделает всё, чтобы его не допустить — и если нужно, ещё сильнее закрутит гайки ипотечному (и не только) кредитованию.
📣 Поэтому мой совет продавцам остаётся прежним: не ждите чуда осенью. Если квартира не продаётся 2–3 месяца, а тем более полгода или год — значит, проблема в цене. И уж точно не стоит надеяться, что вдруг появится толпа ипотечников и купит ваш объект с завышенной стоимостью.
Посмотрите мое последнее видео на тему правильно оценки стоимости. Сегодня важно правильно определять цену квартиры, чтобы она продалась, а не висела в рекламе.
Тем более, что мой прогноз по ценам включает и ненулевую вероятность (порядка 20%) того, что цены до конца года останутся на том же уровне.
Т.е. даже ожидание небольшого роста цен, может оказаться ошибочным. И еще раз повторю, что вот как раз вероятность взрывного роста цен (как и их падение) я как раза оцениваю с вероятностью близкой к 0.
Так же нужно учесть, что при росте спроса, на рынке обязательно появится и больше предложений, т.е. конкуренция с вашим объектом увеличится. Так всегда работает рыночная экономика: где есть спрос — туда идёт предложение.
🧠 Учитывайте это при ценообразовании. И следите за сигналами, которые подаёт ЦБ — они куда важнее, чем новостные заголовки о снижении ставки.
📲 Подписывайтесь на мой ТГ-канал — тут объясняем рынок без клише.