25 июля ключевая ставка Банка России по итогам заседания совета директоров регулятора снизилась с 20% до 18%. К чему это приведет на рынке недвижимости, рассказали эксперты.
Александр Цыганов
Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ
«Снижение ключевой ставки до 18% приведет к соразмерному снижению ипотечных ставок по обычным, нельготным кредитам, но пока не в достаточной степени. Ипотечная ставка все равно будет высокой, как минимум на 1,5-2 процентных пункта выше, чем ключевая. Это много, но учитывая тенденцию по снижению ключевой ставки, часть потребителей может решиться взять кредит и купить квартиру, рассчитывая в будущем провести рефинансирование кредита и снизить объем долговой нагрузки».
Давайте разберемся, что происходит на рынке недвижимости.
Дарья Коровина
Юрист, основатель агентства недвижимости
«До июля 2024 года действовала ипотека с государственной поддержкой, которая давала возможность любому гражданину взять ипотеку под 8%. IT ипотека была возможна в Москве и Санкт Петербурге. С участием государственного субсидирования по ней можно было взять до 18 млн рублей под 4-5%. То есть были разные варианты субсидированных ипотек стоимостью ниже 6% годовых. Большой пласт людей мог позволить взять себе ипотеку».
Сейчас такой возможности нет. Ипотека держится на уровне 24-27% в зависимости от банка и программы.
«Спрос на недвижимость стал в разы ниже, а застройщикам нужно пополнять эскроу счета. Поэтому, листая сайты застройщиков, сейчас все чаще можно встретить скидки и акции», — отмечает Коровина.
По словам эксперта, недавно у федерального застройщика в новой Москве рядом со МКАД была скидка на апартаменты с чистовой отделкой до 50% на большие площади. Метр с ремонтом стоил 150 000 рублей. Многие искали подвох, почему так дешево. Комплекс сейчас проходит этап государственной комиссии и ввода в эксплуатацию и застройщик перед выдачей ключей решил пополнить эскроу счета.
«Сейчас есть проекты, когда дом построен, а застройщик еще два-три года продает остатки, – говорит Дарья Коровина. – Эта тенденция в столичном регионе началась с 2022 года, в готовом проекте через два года после окончания строительства может быть порядка 10-20% нераспроданных квартир. Одни застройщики делают акции, другие не спеша распродают остатки».
По словам эксперта, в южных регионах, таких как Краснодарский край, такая же тенденция: к моменту выдачи ключей застройщик может сделать скидку от 15 до 20 тыс. руб. за метр. Исключение составляет Крым.
«В мае мы посетили больше 15 проектов в разных городах Крыма, и здесь идет стабильный рост цен, скидки могут быть в районе 1-3% и это скорее исключение, чем правило», – говорит специалист.
Если вы хотите купить квартиру в новостройке, в ипотеку или за наличный расчет, вы можете искать дома с ближайшими сроками сдачи и просить у застройщика хорошую скидку. Скорее всего, вам пойдут навстречу. По рассрочке надо смотреть индивидуальные условия по каждому проекту. Чаще всего есть возможность заехать в готовый дом и платить рассрочку.
«Осень 2025 года на рынке недвижимости, скорее всего, не принесет сюрпризов, – говорит Александр Цыганов. – Конечно, будет вполне традиционное оживление на рынке аренды в крупных городах с началом учебного года и нового сезона. Будет и снижение активности в загородном сегменте. Но цены на новостройки будут колебаться вокруг сложившихся цен с поправкой на инфляцию».
Снижение объемов строительства пока не будет серьезно сказываться на цене.
«Стоит обратить внимание на разные объекты в пределах интересующих районов, так как возможны скидки и интересные предложения от застройщиков, желающих простимулировать рост продаж, – говорит эксперт. – Вторичка существенно дешеветь не будет, но повод для торга точно будет. Эти тенденции реализуются в случае очень вероятного сохранения нынешней ключевой ставки и отсутствия дополнительных шоков для экономики и социальной сферы».
Тем же, кто уже взял кредит с высокими процентами и купил квартиру, Александр Цыганов рекомендует провести рефинансирование кредита и снизить объем долговой нагрузки.
По словам эксперта, это стоит делать всегда, отслеживая динамику ипотечных ставок и, как только среднерыночная ставка понижается на 2-3 процентных пункта, нужно озаботиться сбором документов для рефинансирования своей ипотеки. Так делали в конце 2010-х гг., получится и в наше время.