Если вы сдаёте жилое помещение физическому лицу, вы заключаете договор найма, а если юридическому лицу - заключаете договор аренды.
Нет унифицированного способа понять, что арендатор добросовестный и однозначно не возникнет проблем.
Проблемы могут различные. К примеру: с оплатой арендных платежей; нарушение тишины и покоя в ночное время и в иные периоды, установленные региональным законом; нарушение противопожарных норм; залив; вселение без согласия арендодателя третьих лиц; возможность или невозможность проживания с домашними животными и иные.
Следует понимать, что договор аренды квартиры, дома или иного жилого помещения не является публичным договором. Ввиду этого для сторон при заключении договора преобладает принцип свободы договора.
Могу дать рекомендации для арендодателя, которые помогут в некотором роде его обезопасить:
1) Затребуйте у арендатора и лиц совместного проживающих паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
2) Проверьте нет ли долгов у арендатора через официальный сайт ФССП, наличие судебных споров (через сайт мой арбитр или судов общей юрисдикции по месту регистрации арендатора). Считаю, что наличие долгов у арендатора не является показательным критерием, как основание для отказа в заключении договора, но полагаю задуматься стоит.
3) Заключаете краткосрочный договор и по соглашению его пролонгируйте, так как в случае нарушение условий договора арендатором, расторгнуть договор аренды достаточно бюрократичная процедура.
4) Продумайте договор до мелочей, к примеру: включите обеспечительный платеж (залог) в счет возможного повреждения имущества; сделайте опись имущества; пропишите о запрете или разрешении субаренды; пропишите всех лиц проживающих совместно с арендатором; согласие или несогласие о размещении домашних животных; порядок и срок оплаты арендных платежей, а также услуг связи и ЖКХ; возможность или невозможность ремонта (текущего, капитального); соблюдения санитарных, пожарных правил, а также федерального и регионального законодательства; способ и порядок посещения объекта с целью проведения проверки (работы коммуникаций, соблюдения санитарных норм и прочее); порядок пролонгации, изменения и расторжения договора; условия возврата и передачи объекта.
5) Желательно застраховать объект от всех возможных рисков, которые представлены страховой компанией, в том числе и гражданскую ответственность перед соседями.
Благодарю за прочтение!