При оформлении кредита банки часто требуют залог — недвижимость, авто или другое ценное имущество заемщика. Но оно есть не у всех. Поэтому в качестве обеспечения люди используют имущество родственников или знакомых. Законом такая схема не запрещена, но требуется строгое соблюдение всех правил и учет возможных последствий для собственников. В этом материале разберем, возможно ли использовать чужое жилье как залог, что для этого потребуется и какие риски это несет для собственника.
Чужое жилье в залог: возможно ли это?
Российское законодательство допускает оформление кредита под залог чужого имущества, но только при наличии документально подтвержденного согласия собственника. При этом он становится залогодателем по договору, а это означает, что его недвижимость закрепляется за банком на условиях, зафиксированных в договоре. Залогодателем может быть любой человек — родственники, друзья, знакомые.
Такое соглашение заключается добровольно. Собственник недвижимости имеет право установить ограничения на его условия. Например, указать в договоре, что обременение накладывается только на определенную сумму или срок.
На момент подписания договора квартира не должна иметь иных ограничений – находиться под арестом, быть в залоге или иметь долги по коммунальным платежам и налогам.
Документы и основные правила оформления кредита под залог чужого жилья
Процедура оформления кредита под чужое жилье требует от владельца стандартный пакет документов, подтверждающих его право собственности на объект и разрешающих использовать его в качестве обеспечения. Обычно он включает в себя:
- Документ, удостоверяющий личность собственника – паспорт.
- Правоустанавливающие документы на имущество. Это договор купли-продажи, мены, дарения или иное основание приобретения, а также свидетельство о праве собственности.
- Нотариально заверенное согласие на предоставление имущества под залог. Если это отдельно предусмотрено банком или законом, собственник оформляет у нотариуса доверенность или заявление, в котором прямо разрешает использовать объект недвижимости в качестве залога.
- Разрешение органов опеки на предоставление имущества под залог, если в числе собственников есть недееспособные или несовершеннолетние лица.
- Отчет содержащий информацию о рыночной стоимости жилья. Банк запрашивает независимую оценку недвижимости, чтобы определить максимально возможную сумму кредита.
- Кредитный договор и договор залога. В них фиксируются все условия кредита: сумма, процентная ставка, сроки, права и обязанности сторон, а также ограничения на распоряжение квартирой до закрытия кредита.
Если имущество в долевой собственности, то каждый из собственников должен предоставить свое нотариально удостоверенное согласие на сделку. Без него договор залога не заключается. При согласии всех совладельцев каждый из них будет нести ответственность по долгу только в пределах своей доли.
Банки крайне неохотно рассматривают залог долей в недвижимости. Предпочтение отдается целым объектам. Если залогом выступает только часть квартиры, условия кредита могут быть гораздо менее выгодными.
Оформление доверенности: основные правила
Нередко собственники предпочитают не принимать личное участие в оформлении кредита и передают все необходимые полномочия по доверенности. Однако из-за высокого риска мошенничества банки предъявляют строгие требования к оформлению доверенности. Она подписывается в присутствии представителя банка, который должен убедиться, что собственник находится в здравом уме, действует добровольно без какого-либо давления, полностью осознает суть сделки и согласен со всеми условиями кредита.
В доверенности четко прописывается, какие действия может совершать доверенное лицо. Например, подписывать договор, передавать документы, участвовать в регистрационных процедурах. Поэтому обычная расписка в данном случае недопустима.
Банк может потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в дееспособности собственника на момент заключения сделки.
Какие риски несет собственник залога
В рамках договора залога формально ответственность по кредиту лежит на залогодателе. Если основной заемщик не платит по кредиту, банк вправе реализовать залог. Кроме того, залогодатель теряет право свободно распоряжаться недвижимостью на время действия кредитного договора. Любые иные сделки с квартирой потребуют уведомления банка и могут быть
запрещены договором.
Даже если у заемщика появится новая недвижимость, просто так заменить залог не получится. Придется заново проходить весь процесс согласования, оценки и регистрации в Росреестре. Это означает дополнительные проверки, оформление и, как правило, комиссионные сборы.
Жилья для залога нет, но очень нужен кредит: доступная альтернатива
Если у заемщика нет знакомых, готовых предоставить жилье под залог, можно рассмотреть альтернативные варианты кредитования:
- Оформить потребительский кредит. Сумма кредита обычно небольшая – до 5 млн. рублей, но выдается на любые нужды. Достаточно предоставить паспорт и справку о доходах.
- Предоставить другое залоговое имущество — гараж, оборудование, технику, машину и пр. Оформление в короткие сроки и под ставку ниже, чем потребкредит. Важно, чтобы имущество было ликвидным и в собственности заемщика.
- Привлечь поручителя. Позволяет повысить максимальную сумму кредита и снизить процентную ставку. Выше шанс на одобрение кредита.
Эксперты НКБ не рекомендуют обращаться за микрозаймами, поскольку они повышают риск формирования чрезмерной задолженности и попадания в долговую яму.
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.