После смерти собственника ипотечной квартиры, остались незакрытый кредит и неоплаченные счета ЖКХ. Казалось бы, это проблема банка-кредитора и управляющей компании, однако, Верховный суд РФ постановил иначе: кому досталось жилье, тот обязан оплатить старые долги по коммуналке! Разбираемся, почему муниципалитет оказался должником за "чужие" грехи.
Определение Верховного Суда РФ от 11 апреля 2025 г. № 308-ЭС25-995(3)
Что такое ипотека при выморочном имуществе?
Согласно ст. 1115 Гражданского кодекса Российской Федерации, если наследодатель умирает, а наследники отсутствуют или отказываются от наследства, имущество признаётся выморочным и переходит государству.
У собственника не оказалось законных наследников, готовых принять имущество, включая ипотеку и долги по коммунальным услугам. Имущество стало выморочным, и государство стало новым владельцем недвижимости.
Банк, выдавший ипотеку, своевременно подал заявление о принятии мер к обеспечению требований кредиторов путём признания имущества выморочным и обращения взыскания на залоговую квартиру.
Городской суд признал данное жильё выморочным имуществом, распорядившись продать его с публичных торгов для покрытия долгов по кредиту. Однако покупателей не нашлось, и квартира перешла банку безвозмездно.
Тем временем ресурсоснабжающая организация обратила внимание на наличие задолженности за теплоэнергию ещё до смерти хозяйки жилья и решила обратиться в суд, предъявив требование муниципальным властям компенсировать затраты за этот период.
Муниципальное управление становится ответчиком
Возражения городской администрации были просты: муниципальное образование не получило никакой выгоды от приобретённого выморочного имущества, поскольку оно было передано кредитной организации, и администрация понесла убытки, лишившись потенциально доходного актива. Администрация утверждала, что её ответственность должна ограничиваться стоимостью полученного имущества, а именно квартирой, которой фактически больше нет.
Однако суды разных уровней отклонили доводы органов местного самоуправления, руководствуясь следующим:
- Согласно статьям 1113–1114 ГК РФ, моментом открытия наследства является смерть гражданина. Если наследники отсутствуют, имущество автоматически признается выморочным и переходит городу.
- Статья 210 ГК РФ устанавливает принцип, что владелец недвижимости несёт расходы по содержанию своего имущества. После перехода квартиры в муниципальную собственность именно администрация обязана оплачивать предоставленные ресурсы.
- Пункт 1 статьи 1175 ГК РФ гласит, что лица, принявшие наследство, обязаны погашать долги наследодателя пропорционально полученной доли наследства.
- В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 9 указано, что наследование предполагает принятие всей совокупности прав и обязанностей, включая оплату задолженностей умершего владельца имущества.
Таким образом, судебная практика подтверждает, что муниципалитет стал полноправным обладателем жилой площади, следовательно, обязан нести обязанности по уплате коммунальных платежей даже за предыдущий период, предшествующий передаче квартиры банку.