Пока власти ищут новые способы субсидировать ипотеку, многие покупатели уже не справляются с рассрочкой от застройщика. Цифры пугают: каждый четвёртый вообще не платит. Что это — временные трудности или системная угроза для девелоперского рынка? Цифры, которые настораживают
По данным «Сбера», сегодня только 31% покупателей стабильно платят по рассрочке. Почти половина вносит деньги с перебоями. А 23% вовсе не выполняют обязательства. В первом полугодии 2025 года доля незакрытых рассрочек к моменту раскрытия эскроу-счетов выросла до 18%.
Директор по финансовой аналитике «Сбера» Михаил Матовников в ходе конференции Domclick Digital Day отметил: «Мы здесь оперируем средними цифрами, а если разложить их на отдельных застройщиков? Есть компании, у которых 70% продаж не оплачены».
Проблема уже вышла за рамки индивидуальных просрочек и может ударить по всей девелоперской отрасли. Тем более что рассрочка, в отличие от ипотеки, почти не регулируется и не предполагает проверки платёжеспособности клиента.
Почему так происходит?
С уходом массовой льготной ипотеки застройщики начали активнее предлагать рассрочки как альтернативу кредиту. Формально она выглядит проще: не нужно одобрение банка, не требуется подтверждение дохода. Но именно это и стало ловушкой.
Часто платежи по рассрочке оказываются выше, чем клиент ожидал, а доходы — нестабильными. Кроме того, рассрочка не отражается в долговой нагрузке, из-за чего многие покупатели просто переоценивают свои возможности.
🤷🏼♀️ В итоге — кассовые разрывы у застройщика и потерянные деньги у клиента.
Риски есть для всех: и у покупателей, и у застройщиков
Несмотря на привлекательную подачу, рассрочка на покупку квартиры таит в себе серьёзные риски. Как поясняет руководитель проекта по работе с Банками федерального девелопера Железно Валерия Шулева, одной из ключевых угроз для покупателя является возможность расторжения договора при нарушении графика платежей.
Кроме того, рассрочка может незаметно усугубить личную финансовую нагрузку, поскольку формально она не входит в расчёт долговой нагрузки и не отслеживается банками — в отличие от ипотеки. Это означает, что покупатель может не учитывать свои обязательства по рассрочке при оформлении других кредитов, что повышает риск закредитованности. Особенно уязвимы те, кто не имеет стабильных доходов или может столкнуться с банкротством — такие покупатели вряд ли смогут закрыть всю сумму в срок.
При этом управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов в беседе с нашим журналистам отметил, что прямые риски для клиента всё же ограничены. Он напоминает: договором действительно могут быть предусмотрены штрафы за нарушения, однако в случае банкротства покупатель не теряет всю внесённую сумму. Более того, некоторые девелоперы возвращают деньги в полном объеме.
По словам эксперта, куда более серьёзные опасности скрыты в финансовых нюансах сделки. Так, даже беспроцентная рассрочка может оказаться невыгодной, если квартира продаётся по завышенной цене — выше, чем при стопроцентной оплате. Кроме того, в ситуациях, когда рассрочка предполагает переход на ипотеку в будущем, остаётся неопределённость: неизвестно, какими будут ставки к моменту окончания рассрочки, и не окажется ли ипотека недоступной вовсе.
Тем не менее, как отмечает Сырцов, в худшем случае покупатель теряет не деньги, а время — если не учитывать инфляционные потери и возможные штрафы.
В ГК «Гранель» уверяют, что в их случае подобные риски исключены. Как рассказала директор по продажам компании Лариса Маслюкова, рассрочка от застройщика не требует привлечения банков, является беспроцентной и рассчитана на срок до одного года. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%. При этом возможен переход на ипотеку, а уже внесённые средства будут засчитаны в качестве первоначального взноса. По её словам, в случае отказа банка в одобрении ипотеки или при неблагоприятных условиях по ставке покупатель может вернуть вложенные средства в полном объеме.
Маслюкова также отметила: спрос на такие программы сохраняется, и многие покупатели готовы активнее ими пользоваться. Однако интерес застройщиков к расширению доли продаж по рассрочке ограничен — слишком велик риск расторжения сделок, а это негативно сказывается на устойчивости самого бизнеса.
Угроза для рынка: что дальше?
Эксперты всё чаще говорят о том, что с ростом доли проблемных рассрочек рынок может столкнуться с новым кризисом. Если не поступают платежи, застройщики испытывают кассовые разрывы, не могут вовремя сдавать объекты и обслуживать долги. Это особенно опасно для компаний, где 50% и более продаж оформлены именно по рассрочке.
Отрасль нуждается в системной оценке рисков. Возможные шаги — введение ограничений на долю рассрочек, внедрение скоринга при оформлении, либо переход к смешанным схемам с участием банков, которые могут контролировать платежеспособность клиентов.
Рассрочка — это не бесплатная альтернатива ипотеке. В текущих условиях она может оказаться не менее обременительной, а иногда — и более рискованной. И пока система регулирования таких схем не отлажена, ответственность полностью лежит на плечах покупателя. Вопрос в том, сколько таких покупателей окажется в состоянии выдержать финансовую дистанцию.