Ипотека, которая еще недавно казалась многим реальным инструментом для покупки жилья, сегодня превращается в закрытую дверь. Получить одобрение на кредит стало значительно сложнее. Банки все чаще отказывают, ужесточая требования к клиентам. Такая ситуация уже напрямую влияет на рынок недвижимости и планы тысяч семей.
Каждому второму приходит отказ
С начала лета в банках растет число отказов по ипотеке. В июне отклонили более 50% заявлений, что подтверждает статистика Национального бюро кредитных историй. Еще в мае отказов было меньше, но и тогда ситуация уже начинала меняться в худшую сторону. Основная причина — жесткие ограничения, которые ввели регулирующие органы для контроля над рисками в ипотечном секторе.
Банки стали выдавать деньги только тем, у кого идеальная кредитная история и почти нет долгов. Если у клиента есть просрочки, высокий платеж по другим займам или недостаточный первоначальный взнос, то шансы на одобрение почти равны нулю. Такая избирательность объясняется осторожностью и новым порядком, по которому банк несет больше рисков при выдаче кредитов в нестабильных случаях.
Если раньше можно было рассчитывать на снисхождение банка при неидеальных условиях, то теперь даже незначительные отклонения от нормы становятся поводом для отказа. Рынок ипотеки перестает быть массовым и превращается в клуб для избранных.
Госпрограммы банкам невыгодны
Льготная ипотека долгое время оставалась главным способом покупки жилья для многих россиян, но сейчас интерес банков к таким кредитам заметно ослаб. После того как в мае отменили комиссионные выплаты застройщикам, которые шли на покрытие части затрат банков, привлекательность этих программ резко упала. Кредитные организации больше не видят смысла замораживать капитал под малодоходные сделки, и переключаются на другие направления, где прибыль выше.
Раньше эти комиссии частично компенсировали недополученную из-за участия в госпрограммах маржу. Теперь банки работают практически в ноль или даже в минус. При этом ставки по обычной ипотеке остаются высокими, а интерес к ней — невысоким из-за неподъемных переплат. Это создало тупиковую ситуацию: жилье дорожает, а доступных способов его купить все меньше.
Жесткая политика ЦБ не дает развернуться
С июля вступили в силу новые ограничения — макропруденциальные лимиты. Они установлены для того, чтобы банки не злоупотребляли выдачей рискованных ипотек. Теперь существуют точные границы, сколько можно выдать кредитов заемщикам с определенным уровнем долговой нагрузки и низким первоначальным взносом. Эти лимиты заставляют банки отсеивать большую часть заявок, которые раньше могли пройти.
Также растет доля просрочек по уже выданным ипотекам. По прогнозам, к концу 2025 года уровень невозвратов может увеличиться почти вдвое по сравнению с прошлым годом. Банки, опасаясь этого, сокращают количество "рискованных" клиентов и перестают одобрять ипотеку тем, кто едва тянет по доходам. В результате доступ к кредитам сужается до минимального числа заемщиков, и рынок резко теряет в динамике.
Даже наличие официальной работы и стабильного дохода больше не гарантирует одобрения. Банки оценивают не только размер зарплаты, но и общий финансовый фон заемщика: сколько у него долгов, сколько он отдает ежемесячно, какой у него первоначальный взнос. Даже при высоком доходе, но большом ПДН (показателе долговой нагрузки), ипотеку отклоняют.
Будет ли еще хуже
Перспективы на ближайшие месяцы неутешительные. Уже в августе истекает срок действия субсидий, которые компенсировали банкам часть недополученного дохода от льготных программ. Минфин пока не подтвердил их продление. Если помощь прекратится, банки окончательно потеряют стимул участвовать в таких схемах, тогда рынок ждет еще один виток отказов.
Одновременно с этим падает количество одобренных заявок и снижается интерес покупателей. Люди видят, что взять ипотеку становится почти невозможно, и откладывают планы на покупку жилья. Строительные компании тоже чувствуют спад: новостройки перестают разлетаться, как раньше, а ввод новых - задерживают искусственно. Если ситуация не изменится, рынок недвижимости может замереть.
В текущих условиях ипотека из инструмента доступного жилья превращается в роскошь. Возможность получить кредит есть только у тех, кто подходит под все требования: чистая кредитная история, низкие долги, высокий первоначальный взнос. Остальным остается ждать либо послаблений, либо чуда.