Второй год подряд рынок недвижимости Казахстана находится в состоянии стагнации. Рост цен замедляется, объёмы сделок и ипотечного кредитования сокращаются, доля просроченных займов продолжает расти.
На фоне высокой инфляции, роста ставок по кредитам и снижения реальных доходов населения (минус 3% по сравнению с прошлым годом) ипотека становится всё менее доступной.
Первичный рынок: предложение сжимается, цены растут на уровне инфляции
С начала 2025 года первичный рынок жилья продолжил сжиматься. Количество новых проектов заметно уступает числу завершённых. На рынке формируется дефицит.
На фоне снижения покупательской способности застройщики корректируют стратегию: уменьшают площади квартир и средний чек.
Площади квартир за последний год сократились на 3–4 м². В результате стоимость типичной квартиры в Астане и Алматы снизилась в среднем на 1% с начала года.
Повышенение созонного спроса при снижении предложения ведет к сокращению сроков экспозиции с 3,4 на начало года до 2,6–2,8 месяцев к текущему моменту.
Исключение – многокомнатные квартиры бизнес- и элит-класса, где срок продажи остаётся высоким: 6–12 месяцев.
Цены при этом демонстрируют умеренный рост, близкий к инфляционному:
+2,6% в Астане
+3,9% в Алматы.
Вторичный рынок и ипотека: рост ставок и осторожный спрос
Ставки по ипотеке стабильно росли последние пять лет — с 7,5% до 10,7%. На этом фоне, а также из-за снижения реальных доходов на 3% спрос на ипотеку ослабевает. Темпы прироста ипотечного портфеля банков второго уровня замедлились с 50% до 14%.
Половина ипотечного портфеля по-прежнему приходится на Отбасы банк (57%), что усиливает зависимость рынка от государственных программ.
На этом фоне сохраняется интерес со стороны инвесторов:
доходность от аренды - 6–8% годовых
средний прирост стоимости жилья за последние 5 лет - 15–20%
Основной спрос направлен на 1–2-комнатные квартиры, как наиболее ликвидные для аренды и перепродажи.
Реформы строительного рынка. Новые правила для девелоперов и ипотечных банков:
– все сделки с дольщиками только по зарегистрированным договорам долевого участия (ДДУ), оформленным через Единую информационную систему;
– запрет на наличные расчёты, все платежи проходят только через банк и только после регистрации договора;
– повышенные требования к застройщикам:
опыт строительства не менее 2 лет и не менее 10 000 кв. м построенного жилья в крупных городах (Астана, Алматы, Шымкент), или 5 000 кв. м – в регионах;
соотношение долгов и капитала – не выше 7;
собственные активы – не менее 10% от суммы активов, подтверждено аудитом;
– жесткий контроль всех платежей через банки и систему мониторинга, открытие одного счета для операций с дольщиками, контроль целевого использования средств, обязательная отчётность по ходу строительства.
Реформы ипотечного рынка: курс на устойчивость и контроль
Государство предпринимает меры для перераспределения ипотечного портфеля и снижения бюджетной нагрузки. Среди инициатив:
– внедрение накопительных моделей ЖССБ в практику БВУ
– снижение предельной ставки по ипотеке с 25% до 20% годовых – пока отложено
– введение минимального первоначального взноса до 10-15% – в стадии проработки
Эти шаги направлены на оздоровление рынка и снижение рисков, но их эффект будет заметен не раньше 2026 года.
Прогнозы по сегментам до конца 2025 года
Первичный рынок Меры по регулированию деятельности застройщиков повысят прозрачность, снизят риски для покупателей, но могут усилить дефицит нового жилья и осложнить вход на рынок для новых или финансово слабых девелоперов. В краткосрочной перспективе это может привести к приостановке части проектов и усилению конкуренции за надёжных застройщиков.
Снижение предложения и рост себестоимости не позволят ценам сильно падать, но покупательская активность останется слабой. Прогноз: рост цен в пределах инфляции (3–5%) до конца года, дальнейшее развитие программ от застройщиков.
Вторичный рынок Будет под давлением снижения реальных доходов и ипотечных ограничений, но сохранит стабильность в ликвидных сегментах за счет накапливающегося дефицита на первичном рынке. Прогноз: стабильность или незначительный рост цен (в пределах 2-3% до конца года), активные торги.
Рынок аренды Спрос будет поддерживаться покупателями, отложившими покупку, но ограничен снижением реальных доходов. Прогноз: стабильные ставки с типичными сезонными колебаниями осенью.
Автор: независимый аналитик рынка недвижимости, руководитель проекта DataPro Анна Шацкая