Покупка недвижимости в Таиланде всегда вызывает вопросы у иностранцев. Особенно остро стоит тема права собственности на землю. В интернете много информации, но далеко не вся она отражает реальную практику сделок.
По закону, иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую. Это правило закреплено в Законе о земле (Land Code Act) и касается как физических, так и юридических лиц, где доля иностранного участия превышает 49%. Государство сохраняет контроль над землёй как стратегическим ресурсом.
Однако на практике есть инструменты, которые позволяют безопасно владеть объектами недвижимости. Главное — понимать, какие схемы работают, а какие несут риски.
Freehold для иностранцев: только в кондоминиумах
Если говорить о полной собственности (Freehold), иностранец может её оформить только на квартиру (unit) в кондоминиуме, при условии, что общий иностранный процент владения в проекте не превышает 49%. В этом случае вы становитесь полноправным владельцем доли в здании и получаете Chanote (титул собственности).
Важно: право собственности распространяется только на воздух внутри квартиры, без права на землю под зданием. Но для большинства покупателей этого достаточно — особенно, если цель покупки связана с арендой или личным проживанием.
Земельные участки: долгосрочная аренда (Leasehold)
Если объект — это вилла или земельный участок, возможен только вариант долгосрочной аренды (leasehold). Обычно заключается договор аренды сроком до 30 лет с правом продления. Хотя продление не гарантировано законом, на практике оно прописывается в условиях договора и сопровождается допсоглашениями.
Некоторые девелоперы предлагают схему «30+30+30», формально создавая структуру, где владелец получает аренду до 90 лет. Однако с юридической точки зрения гарантированным остаётся только первый срок — 30 лет.
Регистрация компании под 51% тайского партнёра
Есть ещё один вариант, который активно использовали в прошлом — регистрация компании с тайским партнёром (51% доля). Однако после ужесточения контроля за фиктивными структурами в 2024 году, эта схема стала более рискованной и требует серьёзного аудита. Любое нарушение грозит признанием сделки недействительной и утратой права пользования землёй.
Я лично знаю случай, когда инвестор оформил виллу через компанию с тайским партнёром, но спустя два года партнер вышел из сделки, и инвестор потерял контроль над объектом. Именно поэтому сейчас я не рекомендую клиентам идти по этой схеме без полного юридического сопровождения.
Таймшеры, корпоративные схемы и другие "серые" решения
Рынок полон предложений с таймшерами, субарендой и прочими «обходными» решениями. На первый взгляд это кажется выгодным, но важно понимать: любой нестандартный формат владения требует проверки рисков. Особенно если застройщик обещает «волшебное решение», которое позволяет обойти законы.
Здесь важно включать критическое мышление: если схема выглядит слишком хорошей, чтобы быть правдой, скорее всего, так и есть.
Мой совет
Если ваша цель — сохранить инвестиции и не рисковать правом владения, выбирайте freehold в кондо или прозрачные схемы leasehold от проверенных девелоперов. Не стоит вестись на схемы с фиктивными компаниями и обещания «оформить участок на тайца, который вас никогда не предаст». Таких историй я видел слишком много, и их финал всегда печален.
❓ А вы бы решились оформить земельный участок в Таиланде через долгосрочную аренду? Или считаете, что без права собственности лучше выбрать кондоминиум? Пишите в комментариях, обсудим реальные кейсы и практику.