Собственники помещений многоквартирного дома провели общее собрание собственников, на котором приняли решение оснастить дом системой видеонаблюдения и охраной (одобрены ежемесячные платежи на содержание охраны и системы видеонаблюдения в размере ставки за кв м площади помещения каждого собственника), а также нанять консьержей (плата за услуги консьержа установлена только для собственников квартир, по ставке с квартиры без учета метража).
Орган государственного жилищного надзора предписал управляющей организации - несмотря на решение общего собрания собственников и вопреки воле собственников - устранить нарушения, установить и исчислять плату за услуги консьержа пропорционально доле каждого из собственников в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Управляющая организация не стала оспаривать предписание, а начала выставлять счета, в которых плата за услугу "Консьерж" выставлялась, в том числе, собственникам нежилых помещений, притом ее размер зависел от площади этих помещений. Спустя год после предписания было проведено новое общее собрание собственников, где собственники утвердили размер платы за консьержа с квадратного метра.
Суть спора.
Индивидуальный Предприниматель - собственник нежилых помещений на первом и подземном этаже отказался платить за консьержа, посчитав, что:
- обязанность собственника помещения многоквартирного дома участвовать в содержании общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей доле в праве на общее имущество дома относится исключительно к тем услугам и работам по содержанию, которые поименованы в Минимальном перечне N 290 и Правилами содержания общего имущества многоквартирного дома N 491. Но услуги консьержа в эти актах не поименованы, следовательно, к содержанию дома они не относятся;
- принадлежащие индивидуальному предпринимателю нежилые помещения находятся на первом и цокольном этаже многоквартирного дома и имеют отдельный вход со стороны улицы, и управляющая организация отказывается сажать туда консьержа.
Позиция суда.
Суд взыскал с индивидуального предпринимателя задолженность по спорным платежам за услуги консьержа в полном объеме, с ним согласились вышестоящие судебные инстанции:
- из п.1. ст. 37, п.1,2 ст. 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. Поскольку индивидуальный предприниматель наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых управляющей организацией (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он должен их оплатить;
- включение управляющей организацией в единый платежный документ дополнительной услуги консьержа произведено на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома, которое в силу статьи 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в спорном доме, а также из того, что оспариваемая услуга фактически оказывалась собственникам многоквартирного дома в спорный период по утвержденной решением общего собрания собственников цене услуги; решение собственников многоквартирного дома не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке и являлось обязательным для исполнения индивидуальным предпринимателем,
Кроме того, услуга консьержа в каждом подъезде многоквартирного дома предоставляется в интересах всех собственников (жилых/нежилых помещений), направлена на надлежащее содержание общедомового имущества, его сохранности и недопущения в отношении него противоправных действия, а также для благоприятного и безопасного проживания граждан в данном доме.
По мнению суда, не может расцениваться как неправомерное возложение на индивидуального предпринимателя расходов по оплате дополнительных услуг, напрямую связанных с надлежащим содержанием общего имущества и благополучного проживания граждан в многоквартирном доме, поскольку собственники нежилых помещений в многоквартирном доме также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Действительно, данная услуга является дополнительной и не входит в Минимальный перечень N 290, не свидетельствует ни о невозможности отнесения такой услуги к числу направленных на содержание общего имущества многоквартирного дома, ни о невозможности принятия собственниками помещений решения о ее оказании и размере оплаты.
Доводы ответчика о том, что принадлежащие ему нежилые помещения имеют отдельный вход со стороны улицы и никак не связаны с подъездами (где расположены консьержи), которыми пользуются собственники жилых помещений для доступа к своим квартирам, не имеют правового значения.
Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело (Определение Верховного Суда РФ от 15 апреля 2025сг. N 308-ЭC25-794).
ВЫВОД:
- Собственник нежилых помещений в многоквартирном доме не может отказаться от оплаты консьержей, даже если плата взимается исходя из площади помещения, а услуга оказывается только в жилых подъездах в силу решения общего собрания собственников многоквартирного дома, которое в силу статьи 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений.