Недостаточно продать квартиру дороже цены покупки — важно сделать так, чтобы эту прибыль не съели налоги. В 2025 году у граждан РФ всё ещё есть возможность продать жильё без начисления НДФЛ.
Как правило, налоговые обязательства возникают, если объектом владели меньше 3 лет. Однако существуют льготы и условия, позволяющие не платить налог даже в таком случае. Расскажем, как совершить безналоговую продажу жилья, а если это невозможно, что нужно делать, чтобы сократить размер НДФЛ.
Как устроено налогообложение при продаже жилья
После продажи недвижимости продавец должен заплатить налог. Если бывший хозяин — частное лицо, он платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который описан в гл. 23 НК РФ. Его ставка с 2025 года составляет 13 или 15% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Эти проценты начисляются на прибыль — разницу между ценами покупки и продажи объекта (ст. 214.10 НК РФ)
Если прибыль меньше 2,4 млн рублей — ставка 13%.
Если прибыль больше, на превышение — ставка 15%.
Например, если купить коттедж за 4 млн рублей, а продать за 7,2 млн, прибыль составит 3,2 млн рублей.
Сумма налога будет равна:
2 400 000 × 0,13 + 800 000 × 0,15 = 312 000 + 120 000 = 432 000 рублей
В налогообложении учитывается, является ли объект единственным жильём гражданина. Если в день продажи собственник не имел других жилых объектов — коттеджей, комнат, квартир или долей в них, недвижимость будет единственной. Если у человека были апартаменты, гараж или другая нежилая недвижимость, она не считается.
Для женатых граждан берётся во внимание совместная собственность супругов на жильё, купленное в браке. При расчёте статуса единственного жилья учитывают как совместно нажитые объекты, так и индивидуальную собственность мужа и жены.
Например, у супругов есть общая квартира. Также жена владеет загородным коттеджем, который она купила до свадьбы. Совместная недвижимость будет единственным жильём для мужа, а для жены — нет. При продаже квартиры условия налогообложения для супругов будут разными.
Освобождение от НДФЛ
Продавцам жилья важно знать, что при определённых условиях они могут совсем не платить налог.
Квартирой владели больше 3 лет
Налог платить не потребуется, если жильё получили в наследство или в подарок, приобрели по договору ренты или приватизировали более 3 лет назад. Также 3-летний срок действует на единственное жильё (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Квартирой владели больше 5 лет
Если купленная жилая недвижимость не единственная и не входит в другие льготные категории, продать её без налога получится только через 5 лет после приобретения.
Покупка следующей квартиры за 90 дней
Статус единственного жилья не теряется, если новое куплено в течение 3 месяцев до продажи предыдущего.
Особенности расчёта сроков
- При продаже квартиры, выданной по программе реновации или переселения, датой приобретения будет считаться момент получения старого жилья.
- Если у гражданина была доля в объекте, а затем он её увеличил или купил жильё полностью, дата покупки отсчитывается со дня оформления первой доли.
Льгота при продаже жилья для многодетных
Семьи с двумя, тремя и больше детьми могут продать свою квартиру, дом или комнату без начисления налога в любой момент, даже если купили её несколько месяцев назад (ст. 217.1 НК РФ). Для этого нужно соблюсти одновременно пять условий:
- В семье должно быть минимум двое детей до 18 лет на дату оформления перехода права собственности. Для студентов-очников максимальный возраст — 24 года.
- Родители должны купить новое жильё до 30 апреля следующего года. Срок считают с даты продажи старого.
- Площадь новой квартиры или коттеджа должна быть больше предыдущей, или кадастровая стоимость нового объекта — выше, чем у старого.
- Кадастровая цена проданной недвижимости должна быть меньше 50 млн рублей.
- Родители и дети не должны владеть другим жильём, размер которого больше проданной квартиры. А если такая собственность есть, их общая доля в ней не может превышать 50%.
Как сократить налог при продаже жилья
Продавец может уменьшить размер налога на доходы, если совсем не платить у него не получается. Это возможно при выполнении следующих условий:
Вычет «доходы минус расходы»
Если есть возможность подтвердить траты на приобретение жилья, то налог начисляется только на разницу между ценой продажи и покупки. Доказательством расходов может быть договор купли-продажи или ипотечный договор.
Пример: квартиру купили за 4,2 млн рублей, а продали за 5,7 млн. Налог взимается только с 1,5 млн рублей, если у продавца есть документы, подтверждающие расходы. При ставке 13% налог составит 1 500 000 × 0,13 = 195 000 рублей
Стандартный вычет
Продавец может сократить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Так делают, когда невозможно доказать цену покупки или жильё досталось владельцу бесплатно, например после приватизации. Если жильё продано по цене ниже, чем 1 млн рублей, налог не начислят — так бывает, например, при продаже доли. Для получения этого вычета нужно подать заявку в налоговую. Вычет доступен один раз в год.
Например, если квартиру продали за 3,2 млн рублей, налогооблагаемая база составит 2,2 млн. Налог по ставке 13% составит 2 200 000 × 0,13 = 286 000 рублей
Цена продажи
Если реализовать жильё по цене, равной той, за которую его покупали, или дешевле, НДФЛ не начисляется. Важно, чтобы при этом цена была не ниже 70% от кадастровой цены, установленной в год продажи жилья. Это минимальная сумма для расчёта налога, независимая от фактической цены.
Коротко о главном
Продав жильё в 2025 году, можно законно избежать уплаты НДФЛ или хотя бы сократить сумму налога.
- Если объект купили больше 5 лет назад, налог платить не придётся.
- Если срок покупки — от 3 лет после получения в дар, в наследство, приватизации или приобретения единственного жилья, налог не начислят.
- Многодетные семьи при выполнении нескольких условий имеют право продать квартиру без НДФЛ независимо от даты покупки.
- Налог начисляется на разницу между ценами продажи и приобретения объекта. Если эти суммы равны, НДФЛ платить не заставят. При этом цена продажи не должна быть ниже 70% текущей кадастровой стоимости.
- Чтобы снизить налог, при срочной продаже разрешено использовать вычет «доходы минус расходы» или стандартный в 1 миллион рублей.