Всем привет! Сегодня хочу поделиться своим мнением и наблюдениями по поводу вложений в коммерческую недвижимость.
Почему все делают ставку на жилую недвижимость
Большинство из вас считает, что инвестиции в жилую недвижимость — особенно с учётом льготных ипотечных программ — являются оптимальным решением. И действительно: купив квартиру в новостройке с минимальным первоначальным взносом (например, студию или «однушку»), вы легко сможете её сдать. Причём зачастую арендный платёж перекрывает ипотечный. Современная ситуация на рынке это подтверждает.
Однако есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание:
1. Драйвером роста арендных ставок в жилом секторе сейчас выступает не рост стоимости жилья, а высокая ключевая ставка. Из-за неё многие вынуждены снимать жильё, так как не могут позволить себе ипотеку. Сейчас наблюдается тенденция к снижению ставки, и банки начинают снижать ипотечные проценты. Пока действует льготная ставка от застройщика (например, 6% по семейной ипотеке), покупать новостройку действительно выгодно. Но если у вас есть свободный капитал (не ипотека), на вторичном рынке сейчас огромное количество предложений в новых домах. Как только ставка опустится до 10–12%, многим станет выгоднее покупать своё жильё, чем снимать.
2. В 2026–2027 годах, когда ставки продолжат снижаться, рынок жилой аренды может столкнуться с переизбытком предложений. Сдавать квартиру станет сложнее, арендные ставки могут снизиться, а ежемесячный доход — упасть ниже выплаты по ипотеке. Кроме того, нужно учитывать регулярные расходы: ремонт после съезда арендаторов, замена мебели, техники и т.д.
Альтернатива - коммерческая недвижимость
Есть ли альтернатива? Я считаю, что да — это вложения в коммерческую недвижимость формата street-retail (уличная торговля).
Что это за помещения? Обычно это объекты на первых этажах жилых домов (МКД) с отдельным входом, расположенные вдоль центральных улиц жилых кварталов. Оптимальный формат — площади до 50 м². Такие помещения востребованы у пунктов выдачи заказов, круглосуточных аптек, салонов красоты, барбершопов, кофеен, небольших продуктовых магазинов и т.д.
А что по цене? В новых микрорайонах вроде Парнаса, Мурино, Кудрово, Солнечного города стоимость таких помещений колеблется от 10 до 15 млн рублей. Но, как и при покупке квартиры, есть множество важных нюансов:
• Насколько обеспечен микрорайон инфраструктурой?
• Какая выделена электрическая мощность?
• Кто конкуренты поблизости?
• Есть ли удобный подъезд к помещению?
• Не находится ли объект во дворе с ограниченным доступом?
• Какие перспективы развития района?
• Насколько хорошо помещение видно с дороги или пешеходного потока?
И многое другое.
Реальный кейс
Приведу пример: у меня есть постоянный клиент, который продал три свои квартиры (доход с каждой — около 35 тыс. в месяц, всего 105 тыс.) и загородный дом (продал, поскольку переехал с севера на юг города из-за работы). На вырученные средства он приобрёл три коммерческих помещения в разных районах Петербурга.
Два из них очень быстро сдались в аренду круглосуточным аптекам с ежегодной индексацией — доход по каждому составляет 70–80 тыс. рублей в месяц.
Третье помещение — в ЖК «Новый Петергоф». Уникальность объекта в том, что он выходит на центральную проездную дорогу и является единственным коммерческим помещением на этом участке. Остальная коммерция — только на въезде и выезде из ЖК. Сейчас там арендуется кофейня с выпечкой, которая пользуется большой популярностью среди местных жителей — особенно мам с детьми, так как рядом находится детская площадка, а ближайший магазин далеко. Это помещение обошлось нам дешевле двух других, а сдаётся — дороже.
Итог: его текущий доход составляет 250 тыс. рублей в месяц, при этом каждый год происходит индексация аренды, что позволяет доходу расти.
Что насчёт рисков?
Разумеется, в такой схеме есть риск, который мы уже пережили (и не факт, что не повторится) — пандемия и локдауны. Да, в такие периоды ограничено передвижение, но продуктовые магазины и аптеки продолжали работать.
Если вы подумываете о вложениях в коммерческую недвижимость — у меня есть опыт, обращайтесь!