Можно ли продать квартиру, за которой числятся долги по коммунальным услугам или другие задолженности?
В жизни бывает, что собственник накопил долги – например, за «коммуналку» или капитальный ремонт, – но продать жильё всё равно нужно. Сразу скажу: в большинстве случаев продать квартиру с долгами можно, хотя и с некоторыми оговорками.
Есть два случая, когда сделка невозможна: если покупатель берёт ипотеку, либо если на квартиру наложен арест судебными приставами. Банк почти всегда потребует справку об отсутствии долгов, а арест (наложенный за большие долги по решению суда) блокирует продажу, пока обременение не снимут. Во всех остальных ситуациях продать квартиру с долгами реально.
Важно понимать: смена владельца не списывает задолженности автоматически – их всё равно придётся гасить. Хотя закон не обязывает нового собственника платить по чужим счетам (за исключением взносов на капитальный ремонт, которые «прикреплены» к самой квартире), в интересах продавца и покупателя закрыть вопрос с долгами до или в ходе сделки. Иначе у нового владельца могут возникнуть неприятности: от отказа Росреестра зарегистрировать право до отключения коммунальных услуг предыдущей управляющей компанией, даже несмотря на смену собственника. Известны истории, когда УК отключала воду или свет в уже проданной квартире, требуя от нового хозяина погасить старые долги. Поэтому стороны обычно договариваются, кто и как погасит задолженность, ещё до продажи. На практике есть два основных подхода.
1. Погашение долга из задатка. Покупатель перед сделкой передаёт продавцу задаток, и эти деньги можно сразу направить на оплату задолженности. Например, если квартира продаётся за 10 млн руб., а долг по ЖКХ – 300 тыс., стороны договариваются, что сумма задатка равна сумме долга. Продавец гасит долг ещё до сделки (это условие прописывается в соглашении о задатке), берёт справку об отсутствии задолженности и спокойно продолжает сделку. В итоге покупатель получает «чистую» квартиру, а общая цена не меняется (ведь задаток – часть той же суммы квартиры). Такой вариант подходит даже если покупатель оформляет ипотеку – банк уже получит справку об отсутствии долгов.
2. Погашение долга через банковскую ячейку (после сделки). В этом случае используются безопасные расчёты: в день продажи деньги делятся на две части и закладываются в две банковские ячейки. Основная сумма станет доступна продавцу сразу после регистрации сделки в Росреестре (когда право собственности переоформлено), а сумма долга – только после предоставления документов об оплате задолженности. Например, из тех же 10 млн рублей 9,7 млн кладут в первую ячейку, а 300 тыс. – во вторую. После регистрации права продавец забирает из банка 9,7 млн, гасит долг на 300 тыс. рублей, получает справку и передаёт её банку, после чего получает доступ ко второй ячейке с остатком. Этот способ считается самым надёжным: его часто практикуют риелторы, потому что и продавец, и покупатель в итоге защищены. Покупателю не придётся рисковать своими деньгами, а продавец гарантированно получит остаток суммы сразу после расчёта с долгами.
Отдельно отмечу: закон позволяет перевести долг на покупателя (ст. 391 ГК РФ) с письменного согласия кредитора – например, управляющей компании. Но на практике нотариусы неохотно оформляют такие сделки, поэтому схема перевода долга применяется редко и больше подходит для простых случаев без ипотек.
Вывод: продать квартиру с долгами можно – важно лишь не скрывать проблему и чётко договориться, как и когда будет погашена задолженность. Правильно оформленные документы (соглашение о задатке, условия в договоре купли-продажи) и использование безопасных расчётов защитят и продавца, и покупателя.