Это была сделка мечты.
Небольшое, но очень оживлённое помещение на первом этаже жилого дома.
Проходимость — отличная. Арендаторы — кофейня и салон связи.
Платят исправно. Договоры аренды на руках. Доход — почти пассивный.
Покупатель подписал договор, зарегистрировал право и открыл шампанское.
А через месяц всё рухнуло.
📉 Первые звонки: «Мы вообще не с вами работаем»
Арендаторы отказываются платить. Говорят: у них заключены долгосрочные договоры аренды с прежним собственником, зарегистрированные в Росреестре.
Новые условия? Новые арендные ставки?
— «Извините, но мы уже всё согласовали лет на пять вперёд».
А затем приходит предписание от Роспотребнадзора: вентиляция не соответствует требованиям, эвакуационные выходы заблокированы, требуется срочное переоборудование.
А потом — повестка из суда: один из арендаторов подал иск. Он утверждает, что имел преимущественное право покупки, но помещение «увели» у него за спиной.
⚖️ Что пошло не так?
🔍 Новый собственник не заказал выписку ЕГРН с обременениями, не изучил действующие договоры аренды и не проверил, зарегистрированы ли они официально.
📂 Не запросил техническую документацию и акты проверок. Не посмотрел, были ли ранее претензии от надзорных органов.
📉 Не провёл дью-дилижнс — юридическую и финансовую проверку объекта, включая судебную историю, корпоративные конфликты, споры с арендодателями.
🕵️♂️ Не выяснил, не имел ли кто-либо из арендаторов права преимущественной покупки, закреплённого в договоре или заявленного официально.
🛠 Мини-гайд: что обязательно нужно проверить перед покупкой коммерческой недвижимости
- Обременения в ЕГРН:
Зарегистрированные аренды, залоги, аресты, ограничения. - Арендные отношения:
Ознакомьтесь с договорами, особенно зарегистрированными. Спросите, были ли судебные споры. - Состояние объекта и предписания:
Запросите акты МЧС, Роспотребнадзора, управляющей компании. - Право преимущественной покупки:
Особенно если помещение сдано в аренду. - Юридическая история объекта:
Проверьте судебные дела, упоминания в картотеке арбитражей. - Собственник и его статус:
Если продавец — юрлицо, проверьте: нет ли признаков банкротства, ликвидации или корпоративного конфликта.
💡 Помните:
«Коммерческая недвижимость — это бизнес. И если ты не проверил его вчера, он проверит тебя завтра».
Проверка перед покупкой — не формальность, а защита ваших инвестиций.
А если вы хотите быть уверены в том, что покупаете — обращайтесь к юристу до сделки, а не после первых повесток в суд.