«Сэкономить 25% на новостройке?» — так зазывает рынок переуступок, подмигивая вам с экрана смартфона. Звучит? Еще бы.
Только подмигивает он, как правило, одним глазом. Второй уже приценивается к вашему кошельку.
На рынке переуступок и правда можно выловить «жемчужину». Сегодня разница в цене между тем, что предлагает застройщик, и тем, что сливает инвестор, может быть колоссальной. До 25% разницы, если вы пришли с кэшем и вам не нужны все эти льготные ипотеки.
Сладкое предложение? Безусловно. Но дьявол, как всегда, в деталях, которые для новичка пахнут банкротством и судами.
Это пост не для инвестиционных акул, которые в этом аквариуме плавают с закрытыми глазами. Это для вас — тех, кто выходит на рынок с живыми деньгами, покупает первую-вторую квартиру и, как любой нормальный человек, панически боится их потерять.
Я вас прекрасно понимаю. Вот я, например, совершенно не разбираюсь в автомобилях. Для меня этот рынок — темный лес, полный мошенников. Покупая машину, я бы цеплялся за проверенного эксперта по рекомендации, потому что уверен: обманут. Просто потому, что я в этом не секу.
Точно так же себя чувствует человек с деньгами, который видит сладкую цену на уступку, а потом читает в пабликах истории про банкротства продавцов и отобранные квартиры.
Давайте на живом примере. Как я сам покупал объект по уступке у юридического лица.
Несколько раз я сталкивался с покупкой у так называемых «зачетников» — компаний, с которыми застройщик расплатился не деньгами, а квадратными метрами. Подрядчики, поставщики, мусорщики — все они получали квартиры с хорошим дисконтом и тут же выставляли их на продажу.
Найдя такой объект, я не стал играть в героя-одиночку. Я пошел в профильную юридическую контору.
Это не потому, что я не доверяю себе. Это потому, что я ценю свои деньги и нервы выше, чем сомнительную экономию на профи. Когда я понимаю, что сам не могу проследить всю цепочку на 100%, я делегирую это тем, кто занимается только этим.
Юристы начали копать. Они проверяли не просто продавца. Они вскрывали всю его подноготную. И вот на что они смотрели в первую очередь — то, о чем вам не расскажут в чатах:
«Задача юриста — не просто проверить, не банкрот ли компания сегодня. Задача — убедиться, что она не скидывает активы перед тем, как объявить себя банкротом завтра. Проверяется вся финансовая история за последние годы, чтобы исключить риск "субсидиарки". И главное — нужно убедиться, что сама сделка по уступке не выглядит как попытка спрятать имущество от кредиторов. Если квартиру продали вам за 10 млн, а ее рыночная цена 15 млн, и через полгода продавец обанкротился — любой суд такую сделку оспорит, и вы останетесь и без квартиры, и без денег».
Они проследили всю цепочку актов взаиморасчетов между застройщиком и всеми юрлицами-посредниками. Это был титанический труд.
И когда у меня на руках был полный юридический аудит, я пошел к застройщику за финальным документом — официальной справкой об отсутствии у него каких-либо претензий к этой квартире.
Да, здесь нет проверки ПНД и кредитных историй. Здесь риски совершенно другие. И они куда масштабнее.
Сегодня рынок «чистых» уступок от юрлиц-подрядчиков практически мертв. Найти такой вариант — задача со звездочкой. Не путайте его с объемами, которые сам застройщик под финиш стройки «сливает» на свои же, карманные юрлица. Это совсем другая игра. А вот настоящий, дикий рынок уступок от «физиков» наоборот, цветет пышным цветом.
И там свои, совершенно другие драконы. Готов выкатить подробную инструкцию, как не стать их обедом. Но только если пойму, что это кому-то действительно нужно.
Увижу вашу реакцию под постом — значит, тема стоит того, чтобы тратить на нее время. Нет реакции — нет разговора.