Знаете ли вы о поправках в Градостроительный кодекс 2022 г. и как они влияют на правила застройки городов России? Например, в Краснодаре с 2025 года больше не действуют привычные Правила землепользования и застройки? Город одним из первых в стране полностью перешёл на новый, «единый» документ, который меняет правила игры для всех — от застройщиков до обычных жителей. Почему власти решились на такой шаг, что это значит для каждого владельца участка и как теперь узнать, что можно строить рядом с вашим домом? Разбираемся, как эти перемены повлияют на жизнь (на примере Краснодара и Армавира) — и почему важно быть в курсе уже сейчас.
1. Причины отмены ПЗЗ в Краснодаре
В Краснодаре Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) были отменены в связи с переходом города на «Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования». Это решение было принято городской Думой Краснодара 27.11.2024 года № 82 п.4 и вступило в силу с 1 марта 2025 года.
Основные причины отмены ПЗЗ и перехода к единому документу
- Изменения в законодательстве РФ: В 2022 году в Градостроительный кодекс России внесены изменения, разрешающие объединять генеральный план города и ПЗЗ в один нормативный акт — единый документ территориального планирования (Федеральным законом от 19.12.2022 N 541-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ ввели новую статью 28.1.). Этот подход был введён для сокращения бюрократии и устранения противоречий между двумя отдельными документами.
- Реакция на бурный рост населения: За последние пять лет население Краснодара увеличилось более чем на 200 тысяч человек, что потребовало актуализации документов по градостроительству и территориальному развитию. Единый документ должен лучше учитывать реальные потребности быстрорастущего города, в том числе развитие инфраструктуры, транспорта, социальной сферы и сохранение сельскохозяйственных земель.
- Устранение противоречий: Ранее между принятым Генеральным планом и ПЗЗ регулярно возникали несоответствия. Новый единый документ объединяет их, исключая возможные расхождения и давая четкие правила для всех участников — муниципальных органов, бизнеса, граждан.
- Комплексное развитие города: Единый документ призван обеспечить баланс между жилищным строительством, промышленностью, транспортной инфраструктурой, социальными объектами и зелёными зонами. Документ рассчитан до 2044 года и нацелен на создание комфортной городской среды.
Что изменилось для города и жителей
- Краснодар стал одним из первых городов-миллионников в России с подобным документом.
- Теперь для получения юридически значимой информации о землепользовании, как жителям, так и бизнесу, достаточно обращаться к единому источнику.
- Ожидается, что новый документ поможет более эффективно защищать права граждан, решать проблемы инфраструктуры и минимизировать градостроительные риски.
2. Что дает «единый документ территориального планирования» для простых горожан?
Для простого жителя Краснодара, как и любого другого города, переход на единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования имеет несколько важных значений:
1. Упрощение доступа к информации о застройке
Раньше, чтобы понять, что можно строить на конкретном участке земли или какие ограничения действуют, нужно было изучать два разных документа: Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Теперь вся эта информация будет собрана в одном месте. Это значит, что жителю будет гораздо проще:
- Узнать о планах развития своего района: Например, если вы хотите узнать, будет ли рядом с вашим домом построен новый торговый центр, школа или парк, вся эта информация будет в одном документе.
- Проверить правила застройки: Если вы планируете построить что-то на своём участке или просто хотите понять, почему сосед строит именно так, а не иначе, единый документ даст вам чёткие правила.
2. Снижение рисков и повышение предсказуемости
Когда правила разрознены, всегда есть риск противоречий или неясностей. Единый документ призван устранить эти проблемы, делая градостроительные правила более чёткими и однозначными. Это означает:
- Меньше споров и конфликтов: Чёткие правила снижают вероятность разногласий между соседями, застройщиками и администрацией.
- Большая уверенность в будущем: Жители смогут лучше понимать, как будет развиваться их район, и планировать свою жизнь с большей уверенностью.
3. Участие в общественных обсуждениях становится понятнее
Статья 28.1 Градостроительного кодекса РФ подчёркивает важность общественных обсуждений. Когда документ один, жителям будет легче понять, что именно обсуждается, и внести свои предложения. Это повышает возможность влиять на решения, касающиеся развития города. Например, если планируется строительство, которое может повлиять на ваш дом или район, вам будет проще разобраться в проекте и высказать своё мнение.
4. Ускорение процессов
Хотя это не напрямую касается каждого жителя, ускорение процессов разработки и утверждения градостроительной документации может привести к более быстрому появлению необходимой инфраструктуры (дорог, школ, больниц) и реализации проектов, которые улучшают качество жизни в городе.
В целом, для жителя Краснодара это означает, что градостроительная политика города станет более прозрачной, понятной и доступной, что в конечном итоге должно привести к более комфортной и предсказуемой городской среде.
3. Отмена ПЗЗ: обязательна ли для всех городов?
Введение единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования на федеральном уровне действительно предусматривает возможность отказа от отдельных ПЗЗ там, где введён такой единый документ.
Однако отмена ПЗЗ не является автоматической и обязательной для всех городов России:
- Отмена ПЗЗ строго зависит от решения местных властей, а не от федерального предписания: руководство муниципалитета может воспользоваться новым порядком, а может пока сохранить действующую структуру (генплан + ПЗЗ).
- Механизм внедрения единого документа реализуется постепенно, и каждый город или поселение самостоятельно определяет сроки перехода и формат изменений.
Как происходит отмена ПЗЗ?
- Основание: отмена ПЗЗ возможна только после утверждения единого документа территориального планирования для конкретного муниципалитета.
- Решение принимают местные власти: Вопрос разработки, подготовки и утверждения единого документа, а также отмены ПЗЗ находится в компетенции высшего исполнительного органа субъекта РФ или главы местной администрации соответствующего муниципалитета.
- Типовой порядок: Местные власти принимают решение о подготовке единого документа. После утверждения единого документа, если он принят в отношении территории всего города (или отдельных населённых пунктов в его составе), ранее действующие ПЗЗ на этой территории утрачивают силу. В тех муниципалитетах, где не утверждён единый документ, ПЗЗ продолжают действовать в обычном порядке.
4. Ситуация с градостроительными документами (на примере Армавира на июль 2025)
В Армавире Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) по-прежнему действуют — официальная отмена ПЗЗ и переход на единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования, как это сделано в Краснодаре, пока не произошли. На сайте администрации опубликована действующая редакция ПЗЗ, утверждённая решением городской Думы.
Генеральный план и развитие
- В январе 2025 года власти Армавира утвердили обновлённый генеральный план города, который рассчитан до 2040 года. Этот документ учитывает развитие инфраструктуры, транспорта, образования, культуры и параметры функциональных зон, но не объединяет ПЗЗ и генплан в единый градостроительный документ.
- Обсуждения о возможности перехода на новый формат ведутся, но решения по отмене ПЗЗ и введению единого документа пока нет.
Важные городские инициативы
- Муниципалитет активно реализует проекты по благоустройству, развитию территорий и социальным программам. Это включает обновление общественных пространств, ревитализацию депрессивных территорий и привлечение инвесторов для создания новых рабочих мест.
- Горожане могут предлагать свои идеи по развитию территорий: предложения принимаются администрацией в разных формах.
5. Как узнать, что можно строить на своем участке?
Приведем пример с городом Армавир, где действуют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а также карты градостроительного зонирования. Вся основная информация — открыта, получить её можно несколькими способами.
Узнайте тип своей территориальной зоны
- · Определите кадастровый номер или адрес участка
- · Найдите ваш участок на публичной кадастровой карте или обратитесь к карте градостроительного зонирования
Ознакомьтесь с градостроительным регламентом для вашей зоны
- · Для каждой территориальной зоны ПЗЗ установлены: основные, условно разрешённые и вспомогательные виды использования земли, предельные параметры (минимальная площадь участка, максимальная этажность, процент застройки), особые требования к строительству и эксплуатации.
- · Эта информация описана в тексте ПЗЗ и приложениях с таблицами разрешённых видов использования.
Получите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
- · ГПЗУ — документ, который официально определяет, что можно строить на конкретном участке
- · Выдаётся администрацией города через МФЦ или онлайн, по заявлению собственника участка. Документ содержит: границы участка; разрешённые и запрещённые виды строительства; максимальные параметры будущих строений.
- · Чтобы получить ГПЗУ, нужны: заявление, правоустанавливающие документы на участок, кадастровый паспорт, иногда — схема коммуникаций и сведения о подключениях.
Проверьте дополнительные ограничения
· Некоторые участки могут относиться к историческим зонам, зонам охраны, санитарно-защитным или иным специальным территориям. Для них действуют дополнительные правила и требуются согласования.
Важно: Для начала любого строительства получите ГПЗУ — это основной документ, который оградит от юридических рисков.
Для условно разрешённых видов использования или отклонения от параметров понадобится согласование на комиссии по градостроительной деятельности и участие в публичных слушаниях.
Для Краснодара, где ПЗЗ отменены и с 1 марта 2025 года действует «Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования», все вышеописанные шаги аналогичные, с той лишь разницей, что вместо ПЗЗ нужно изучить Единый документ.
6. Пошаговый план: как самому определить сколько метров отступать от забора при застройке своего участка?
Возьмем для примера город Армавир и некий земельный участок в СНТ «Восход».
Берем карту градостроительного зонирования Армавира
Увеличиваем ее в районе, где находится наш участок и находим его на карте
Определяем, что участок входит в зону СХ-3, которая, согласно условным обозначениям, означает «Зона ведения садоводства и огородничества».
Зону мы определили. Больше карта нам не понадобится.
Далее открываем текстовую часть Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) или «Единый документ территориального планирования» (если ПЗЗ в вашем городе отменено) и ищем раздел «Градостроительные регламенты».
В нашем случае нужно найти «Градостроительные регламенты» для зоны СХ-2
Тут и есть вся ценная информация по вашему участку. Тут-то и написано, что можно, что нельзя, как строить и сколько отступать. Итак, что мы видим?
В первую очередь смотрим «основные виды разрешенного использования», где указано, что на этом земельном разрешается:
- · Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей
Указаны и параметры строительства:
- · минимальная/максимальная площадь земельного участка – 400/1500 кв. м;
- · минимальные отступы от границы земельного участка:
- от жилых зданий - 3 м;
- от хозяйственных построек – 1 м с учетом соблюдения требований технических регламентов;
- от построек для содержания скота и птицы – 4 м;
- · минимальный отступ в случае реконструкции существующих объектов капитального строительства принимается равным фактическому расстоянию от объектов до границ земельных участков, граничащих с улично-дорожной сетью (красные линии улиц, проездов), прочих границ земельного участка, которые не подлежат уменьшению в процессе реконструкции;
- · минимальный отступ от границ земельных участков следует увеличивать в случае размещения на смежном земельном участке зданий, строений, сооружений на расстоянии менее 3 м с целью обеспечения противопожарного расстояния между жилыми и общественными зданиями;
- · в случае совпадения кадастровых границ земельного участка с территорией общего пользования (красные линии улиц, проездов) допускается строительство по красной линии улиц, проездов;
- · в сложившейся застройке при строительстве нового объекта капитального строительства ширина земельного участка 16 метров и менее минимальные отступы от границы соседнего участка составляет:
- для одноэтажного жилого дома – 1,5 м;
- для двухэтажного жилого дома – 2,0 м;
- для трехэтажного жилого дома – 2,5 м, при условии, что расстояние до расположенного на соседнем земельном участке жилого дома не менее 6 м.;
- · максимальное количество надземных этажей – 3 этажа;
- · максимальный процент застройки – 65%;
- · процент застройки подземной части не регламентируется.
В случае образования земельного участка под существующим объектом капитального строительства (объект введен в эксплуатацию, либо на него зарегистрировано право собственности) минимальная площадь земельного участка – не подлежит установлению.
Отмостка зданий должна располагаться в пределах отведенного (предоставленного) земельного участка.
Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному (удостоверенному) согласию домовладельцев при новом строительстве с учетом противопожарных требований. Допускается блокировка построек на смежных земельных участках, а также строительство по границе земельного участка по взаимному (удостоверенному) согласию собственников земельных участков и объектов недвижимости при новом строительстве, а также при реконструкции с учетом противопожарных требований.
Далее мы видим, что можно на нашем садовом участке строить гараж с минимальным отступом от соседского забора 1 м
Не забудьте дочитать градостроительные регламенты до конца, в примечаниях тоже много ценной информации. Например, по нашему участку указано «Минимальное расстояние от границ участка до строений, а также между строениями»:
- · При возведении на участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м. от границы соседнего участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок. Допускается блокировка вспомогательных (хозяйственных) строений, сооружений на смежных земельных участках по взаимному (удостоверенному) согласию домовладельцев при новом строительстве с учетом противопожарных требований;
- · от границ соседнего участка до открытой стоянки – 1 м.;
- · от границ соседнего участка до отдельно стоящего гаража – 1 м. В условиях тесной застройки допускается при соблюдении технических регламентов и действующих норм размещение гаража по красной линии. При этом запрещается устройство распашных ворот;
- · от септиков до фундаментов зданий, строений, сооружений – не менее 5 м., от фильтрующих колодцев – не менее 8 м.;
- · от септиков и фильтрующих колодцев до границы соседнего земельного участка и красной линии - не менее 4 м. и 7 м. соответственно, расстояние от красной линии допускается сокращать до 1 м. при соблюдении технических регламентов и других действующих норм;
- · от границ соседнего участка до стволов высокорослых деревьев - 4 м;
- · от границ соседнего участка до стволов среднерослых деревьев - 2 м;
- · от границ соседнего участка до кустарника - 1 м;
- · от окон жилых комнат до стен соседнего дома и стен вспомогательных (хозяйственных) строений, сооружений, расположенных на соседних земельных участках - не менее 6 м;
- · от туалета до стен соседнего дома при отсутствии централизованной канализации - не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) - не менее 25 м;
- · от стен жилого строения (или дома) и погреба до уборной и постройки для содержания мелкого скота и птицы - 12 м;
- · от жилого строения (или дома) до душа, бани (сауны) - 8 м;
- · от колодца до уборной и компостного устройства - 8 м.
Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках. В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению (или дому) помещения для мелкого скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в дом. В этих случаях расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки. Гаражи для автомобилей могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к садовому дому и хозяйственным постройкам.
Режим использования территории садового участка для хозяйственных целей определяется градостроительным регламентом территории с учетом социально-демографических потребностей семей, образа жизни и профессиональной деятельности, санитарно-гигиенических, противопожарных и зооветеринарных требований. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улиц не допускается. При этом этажность их не должна превышать двух этажей, при условии обеспечения нормативной инсоляции на территории соседних участков. Допускается группировать и блокировать строения на двух соседних участках при однорядной застройке и на четырех соседних участках при двухрядной застройке, по взаимному (удостоверенному) согласию домовладельцев при новом строительстве с учетом противопожарных требований. Минимальный отступ не устанавливается при условии согласования с правообладателем смежного земельного участка с соблюдением технических регламентов.
Есть также требования к тому какой можно ставить забор на участке в этой зоне:
Есть требования по отмостке, рельефу и противопожарным требованиям
И даже то, что запрещено делать:
Если помимо жилого дома на дачном участке вы решили открыть свой магазин (например, продавать пирожки с капустой, выращенной на своем участке), нужно также найти его в «основных» или «условно-разрешенных видах» использования. В нашем случае магазин в зоне СХ-2 разрешен, но только как «условно-разрешенный вид» использования, это значит что для его возведения потребуется пройти процедуру публичных слушаний (по сути, узнать и уточнить мнение соседей на этот счет).
Гораздо проще всю эту информацию уточнить заказав ГПЗУ на свой участок.
7. Новая карта градостроительного зонирования Краснодара и Армавира – где взять?
Новую карту градостроительного зонирования Краснодара и Армавира (в хорошем качестве) можете скачать в нашем ТГ-канале по этой ссылке https://t.me/advokat_usov/1640
----------------
Актуальная версия статьи - на нашем сайте
Земельный юрист: решим межевые споры, разделим участки, определим порядок пользования
Запутались в правовых вопросах? Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать - https://t.me/advokat_usov