Полугодовой отчёт-2025: рынок жилой недвижимости Израиля (январь – июнь)
Источники
> • официальные файлы CBS
> • отчёты Минфина
> • статистика Банка Израиля по ипотеке
> • оперативные индексы CBS (цены, инфляция) и публикации Globes / Buyitinisrael
> • июньские цифры — пока предварительные оценки, подтверждения ждём в августе
1 ▪ Сделки купли-продажи жилья
I квартал 2025
Всего: 23 600 сделок
2 ▪ Цены
* Индекс CBS (март-апрель) показывает +5,1 % г/г.
* Два месяца подряд зафиксировано −0,1 % м/м: рынок в коротком «боковике».
Локальная динамика
📈 Иерусалим + 1,2 %
📈 Центральный округ + 0,3 %
📉 Север − 1,3 %
📉 Тель-Авив − 0,6 %
3 ▪ Спрос и ипотека
Апрель — 8,05 млрд ₪ новых кредитов (переходный уровень)
Май — 9,30 млрд ₪ (+16 % к апрелю)
Июнь (оценка) — 8,91 млрд ₪ (−4 % к маю)
Ставка Банка Израиля держится 4,5%; даже при такой цене денег объём выдач близок к пикам 2021 г., что поддерживает спрос на вторичном рынке.
4 ▪ Предложение
Непроданные новостройки (май) — 80 930 единиц → исторический максимум, эквивалент \~30 месяцев предложения.
56 % этого запаса сконцентрировано в округах Тель-Авив и Центральном.
Стартов строительства в I кв. 2025 — 17 004 (−35 % к IV кв. 2024) — результат дефицита рабочих рук.
5 ▪ Ключевые драйверы 2025
1. НДС 18 % (с 1 января) — сдвинул интерес покупателей во вторичку; декабрьский ажиотаж сменился просадкой в январе-феврале.
2. Запрет «баллонных» схем оплаты (апрель, Банк Израиля): в мае продажи новостроек без господдержки уже −44 % г/г.
3. Геополитика — 12-дневная война с Ираном (13-25 июня) временно тормозила сделки и стройки; последствия полностью увидим лишь в августовских релизах CBS/Минфина.
4. Дефицит рабочей силы — палестинских строителей осталось < ⅓ от докризисного объёма; завоз иностранных бригад идёт медленнее плана.
6 ▪ Сводка на 30 июня 2025
Сделки — около −10 % к прошлому году; сильнее всего «просела» первичка.
Цены — годовой рост \~5 %, но два последних месяца стагнация.
Ипотека — за II кв. (апрель-июнь) выдано порядка 26 млрд ₪ — почти докризисные пики.
Предложение — рекордный склад + падение стартов → риск дефицита ввода в 2026 г.
7 ▪ Что важного во II полугодии 2025
14 августа — отчёт CBS (апрель-июнь): первые подтверждённые цифры за июнь.
≈ 25 августа — Минфин опубликует ежемесячный обзор за июнь.
20 августа — Банк Израиля раскроет данные по ипотеке за июнь.
Запуск правительственной программы на 50 тыс. иностранных строителей — критично для темпов стройки.
Осенью Минфин вернётся к идее поднять налог на покупку для инвесторов — следим за ходом обсуждения.
