Сберовская СФН промахнулась

Сберовская СФН промахнулась?

🔍На днях УК «Современные фонды недвижимости» («бывшая» дочка Сбербанка) купила 77,4 тыс. м2 в логопарке «NK парк Вешки-2» за 8,1–9,3 млрд руб. для ЗПИФ «Современный 8». Единственный арендатор - Ozon.

☝️ Почему-то мне кажется, что сделка неоднозначная. Полная зависимость от одного арендатора - онлайн-маркетплейса Ozon, который занимает весь объект. Напомню тем, кто забыл, что в конце 2024 года сберовский маркетплейс «Мегамаркет» объявил о глобальной перестройке бизнес-модели и закрытии части своих складов. Это событие подкосило рынок складов класса А, который рос во многом благодаря онлайн-ритейлерам — вакансия к концу 2025 года может вырасти до 7%. Кстати, сберовской «Мегамаркет» в том числе крупно подгадил и сберовской УК ЗПИФ СФН, которая была и остается крупным институциональным покупателем складов.

🧩Что если Ozon по примеру «Мегамаркета» решит пересмотреть логистическую стратегию, сократить площади или просто переехать? А учитывая волатильность рынка e-commerce, регулярные «оптимизации» у маркетплейсов и непонятные последствия закона о платформенной торговле, такой сценарий может стать реальностью.

📉 УК СФН купила актив в момент, когда инвестиционная активность в складском сегменте падает (-25% год к году), а ставки аренды прогнозируются к снижению. По сути, компания зашла в актив на пике цен в сегменте, который уже начал остывать. Получилось ли использовать момент для покупки по хорошей цене? Сомневаюсь!

💸 При стоимости 8,1–9,3 млрд руб. за 77,4 тыс. м2 получается около 105–120 тыс. руб. за м2. Cap.rate сделки некоторые уважаемые мной эксперты оценивают в 11%. Это рынок 2024 года, но вполне возможно, эта цена уже не соответствует реалиям 2025 года. С моей точки зрения. Впрочем, не видя фин.модель выводы делать сложно! Может быть сделка и суперудачная...

👀В общем, лично у меня сделка СФН вызывает вопросы! Важно заметить - я не пайщик фондов СФН.

⚠️ Вот уж точно - не реклама и не инвестиционная рекомендация