Управляющая организация (далее – УО) не смогла оспорить предписание органа Государственного жилищного надзора о корректном перерасчёте (уменьшении) платы за жилое помещение.
При этом собственники помещений многоквартирного дома (далее – МКД), которые выбрали данную УО с целью управления домом, на том же собрании утвердили и «основной» размер платы на содержание и ремонт общего имущества МКД (по отдельному перечню работ и услуг), и «дополнительный» (по иным услугам).
Между тем, приступив к управлению домом, УО обнаружила, что «забыла» включить в расчеты размера платы за содержание и ремонт общего имущества ещё и работы по содержанию лифтов. УО нашла выход из ситуации. При управлении домом предыдущей УО собственники помещений одобрили на общем собрании (далее – ОСС) несколько видов размера платы - за ряд жилищных услуг, в том числе отдельный на содержание лифта (4 рубля за кв. м в месяц). Именно данную сумму новая УО стала выставлять собственникам дополнительно к остальным тарифам, утвержденным именно для неё упомянутым ОСС.
На данные действия управляющего жители МКД пожаловались в орган ГЖН, который выдал предписание о незаконности таких начислений.
Суды всех инстанций согласились с данным утверждением в силу следующего:
- на основании части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД;
- в силу части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. На основании положений статьи 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ. Учитывая содержание пунктов 20 и 22 Минимального перечня услуг и работ № 290 работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования в МКД включают техническое обслуживание и ремонт лифтов. К работам, выполняемым в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в МКД, относятся: организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта; обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов); обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов); обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования;
- учитывая вышеизложенное, лифты и лифтовые шахты являются общим имуществом собственников помещений в МКД, обязанность по содержанию которого возложена на УО, работы по ремонту и содержанию лифтов и лифтовых шахт входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД, а плата за техническое обслуживание и ремонт лифтов (при их наличии) в МКД является обязательной составной частью платы за работы по содержанию, текущему ремонту общего имущества МКД;
- между тем, как следует из положений части 7 статьи 156 ЖК РФ, размер платы за содержание жилого помещения в МКД в котором не созданы ТСЖ/ ЖСК, определяется на ОСС с учетом предложений УО и устанавливается на срок не менее чем один год. Согласно пункту 17 Правил № 491, собственники помещений обязаны утвердить на ОСС перечень соответствующих услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Пленум ВС РФ в пункте № 17 постановления от 27.06.2017 года № 22 разъяснил, что УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД;
- УО (заявитель) выставлял собственникам помещений МКД квитанции на оплату ЖКУ, в которых указывал дополнительную плату за обслуживание лифта в размере 4 руб. за 1 кв. м. занимаемой площади. Однако в соответствии с протоколом ОСС собственниками помещений утверждена плата, перечень работ, услуг за содержание и ремонт общего имущества МКД в размере 16 руб. за 1 кв. м. и дополнительная плата по дополнительному перечню работ в размере 2,50 руб. за 1 кв. м., итого 18,50 руб;
- в материалы дела не представлено доказательств того, что плата за обслуживание лифта в размере 4 руб. за 1 кв.м. занимаемой площади была дополнительно согласована решением ОСС спорного МКД, а заключенный с УО договор управления не предполагает права УО на изменение размера платы в одностороннем порядке;
- ссылки УО на более ранний протокол ОСС суд отклонил, поскольку указанное общее собрание собственников было проведено до избрания заявителя в качестве управляющей организации и до утверждения размера платы согласно более позднему протоколу;
- суд также отклонил ссылку УО на приложение № 2 к протоколу ОСС, в котором услуги по комплексному обслуживанию лифтов вынесены отдельной строкой, поскольку размер платы был утвержден собственниками при рассмотрении вопросов № 5 и № 6 данного ОСС, а указанное приложение к протоколу само по себе не свидетельствует о принятии решения об утверждении платы за ремонт и содержание лифтов в размере 4 руб. за 1 кв.м.
Верховный Суд РФ Определением от 14 февраля 2025 года № 302-ЭС24-24104 отказал УО в пересмотре дела.