Всем привет, на связи Эван!
На днях Forbes на основе данных от “Дом.РФ” обратили внимание на вопиющее падение спроса на новостройки.
В квартирах спрос снизился на 38,7%. В метрах — на 37,2%. Числа приведены относительно предыдущих 12 месяцев (за год).
Forbes с отсылкой к газете “Ведомости” также сообщает о том, что ЦИАН фиксирует схожее снижение. В договорах долевого участия — также тренд вниз: на 27% меньше, чем годом ранее.
Сегодня поясню, к чему это приведёт цены на квартиры и рынок недвижимости.
1. Исторический фон: когда рынок был спокоен
Начнём с важнейшего понимания.
За основу я возьму данные от IRN, где наглядно можно посмотреть на динамику квартир в Москве — как общего мерила экономической активности в стране и на рынке недвижимости.
Если обратить внимание на период цен с 2000 года и опустить начало “десятых”, то вы заметите интересный период:
С 2014 по 2019 год.
Там цены просто стагнировали в течение 5 лет. Разве тогда экономика была в упадке, или мы плохо жили? Нет.
Но рынок недвижимости был стабилен.
Его ценовая динамика была предсказуемой. У людей не было идеи-фикс “купить себе недвижимость сегодня, ведь завтра будет дороже”.
Кстати, не находите, что вся эта история с безумным разгоном цен — она немного не из мира консервативной недвижимости, а куда более рисковых инвестиций? Ну да ладно…
2. 2020: Взрыв спроса и льготная ипотека
Всё изменилось в 2020 году.
Появилась широкая программа льготной ипотеки, которая была призвана поддержать застройщиков и дать возможность большему количеству семей обзавестись новым жильём.
Начинаясь как блестящая инициатива, она привела рынок к бесконечному агрессивному маркетингу застройщиков, засилью спекулянтов, разгону цен.
Привела к тому, что появилось много покупателей, кто покупает не чтобы жить, а чтобы вложить, приумножить.
Тем самым разгоняя цены, эксплуатируя льготную ипотеку и, по сути, ущемляя интересы менее имущих членов нашего общества, которым эта недвижимость реально нужна для жизни.
Наши власти это ясно увидели и закрыли лишние лазейки.
Льготная ипотека из широкой программы стимулирования рынка стала адресной: семейная, айтишная, военная и для прочих целевых категорий граждан.
Отсюда мы и видим, как рынок новостроек сдувается.
Целевых покупателей куда меньше, чем раньше во времена широких льгот. А инвесторы сидят на вкладах под 20%, не торопясь закупаться бетоном.
3. Чего ждать дальше?
Предполагаю, что эта тенденция продолжится. У нас сильный разрыв между вторичным и первичным рынком, который обуславливался широкими льготами. Теперь их нет.
Значит, можно ожидать, что первичка будет расти куда более скромными темпами, а где-то застройщики будут идти, если не на скидки, то на подарки (вот вам машиноместо или кладовка — ну вы поняли).
Что это значит для покупателей недвижимости?
На инвестиционный потенциал я бы сейчас не рассчитывал. Но и драматического обвала, считаю, что власти не допустят.
Поэтому рынок недвижимости будет скорее похож на период 2014–2019 годов — вялотекущая динамика.
Хочется жить и расширяться? Банк России будет снижать ставку в этом году и продолжит в следующем. Но в 2026 она уже будет достаточно низка, чтобы поддержать рынок. Отсюда этот год, его конец — выглядят вполне неплохими для расширения жилищных условий.
Но моё мнение — стоит что-то покупать, если ты будешь жить. Не чтобы вложить. Нужно жить? Живи. И поменьше медитируй на цены.
А что для продавцов?
Если мы говорим про первичку, то ситуация более печальная. А вторичка скорее прошла или сейчас проходит пиковые точки боли. Покупатели будут обращать на неё больше внимания, ставки тоже будут ниже.
4. Финальный вывод!
Застройщики затянут пояса. Реклама станет менее агрессивной. Блогеры, которые разгоняли цены, немного поутихнут.
Первичка будет сохранять вялотекущую динамику.
Рынок недвижимости постепенно от идей “купить, приумножить, заработать” будет приходить к идеям “жить, расширяться, работать”.
И это абсолютно естественное состояние рынка.
А вы что думаете — как сложится его судьба в ближайшие годы? Пишите в комментарии!
