Наталья, будущая мама, проживает в кооперативной квартире родителей в многоквартирном доме, построенном в 1985 году.
Планировка ее дома не включает тамбуры на этажах, но на первом этаже существует специальное помещение – колясочная. Однако, по словам Натальи, это помещение уже много лет используется не для хранения детских колясок. Вместо этого его сдают под офис. Подобная практика, как отмечает читательница, распространена и в других колясочных их дома. Законно ли это и куда обращаться – главные вопросы Натальи.
Ситуация с превращением бывших колясочных в коммерческие площади знакома многим жителям домов советской эпохи. Но распространенность не означает законность. Ответ кроется в статусе самого помещения.
Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь (статьи 12 и 141), колясочные в домах кооперативной застройки, к которым относится и дом Натальи, являются помещениями общего пользования. Это не абстрактная территория – колясочная принадлежит всем владельцам квартир в доме. Каждый собственник, включая родителей Натальи, а значит, и саму Наталью как члена семьи, владеет долей в этом общедомовом имуществе, пропорциональной площади своей квартиры.
Право сдавать такое помещение в аренду есть только у юридического лица, управляющего домом – ТСЖ, ЖК, ЖЭС (ЖЭУ) или иной управляющей организации. Однако ключевое условие – эта сдача должна быть основана либо на доверенности от собственников, либо на официальном решении общего собрания владельцев квартир. Если аренда оформлена без соблюдения этих требований – без уведомления жильцов, без их согласия, без протокола собрания – законность таких действий вызывает серьезные сомнения.
Что нужно проверить Наталье и другим жильцам?
Первым делом необходимо выяснить, какая организация сейчас управляет их домом. Если это ТСЖ или ЖК, вопрос о законности аренды колясочной следует поднять напрямую в правлении этой организации. Если дом находится на балансе ЖЭС (ЖЭУ), первый запрос нужно направить туда.
Следующий критически важный момент – существование документального подтверждения согласия собственников. Было ли проведено общее собрание жильцов, на котором большинством голосов принято решение о сдаче колясочной под офис? Если Наталья и ее семья не получали уведомления о таком собрании, не присутствовали на нем и не голосовали – это уже веский повод для начала разбирательства.
Не менее важен финансовый аспект. Куда поступают деньги, получаемые от аренды общедомового помещения? Жилищное законодательство Беларуси четко определяет: все доходы от сдачи в аренду имущества, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности, должны направляться либо на снижение платы за коммунальные услуги для всех жильцов, либо на содержание и ремонт общего имущества дома. Если эти средства не отражаются в квитанциях жильцов и нет прозрачной отчетности об их использовании, возникает обоснованное подозрение на незаконную, “серую” аренду.
Куда можно обратиться для защиты своих прав?
Начать следует с управляющей организации. Наталье и другим заинтересованным жильцам рекомендуется направить в ЖЭС/ЖЭУ или ТСЖ официальный письменный запрос. В нем нужно потребовать предоставить документы, на основании которых помещение колясочной (с указанием точного номера и адреса дома) сдается в аренду. Следует подчеркнуть, что помещение изначально проектировалось и использовалось как колясочное, являясь неотъемлемой частью общедомового имущества.
Если ответ управляющей организации неудовлетворителен или есть веские основания полагать, что нарушаются нормы жилищного законодательства, а доходы от аренды не учитываются и не идут на нужды жильцов, следующим шагом станет обращение в отдел ЖКХ местного районного исполкома. Эта инстанция уполномочена контролировать соблюдение жилищного права.
Также имеет смысл обратиться в территориальное бюро технической инвентаризации (БТИ) или Госкомимущества. Цель – проверить, не изменялся ли официальный статус спорного помещения. Перевод помещения общего пользования в нежилой фонд возможен только по решению большинства собственников на общем собрании и должен быть оформлен документально. Если таких документов нет, статус колясочной остается прежним.
В случаях, когда есть убедительные доказательства незаконной сдачи помещения без ведома и согласия собственников, а также нецелевого использования арендных платежей, жильцы вправе обратиться с жалобой в прокуратуру. Прокурорская проверка может установить факты нарушения закона.
Для Натальи ситуация имеет особую актуальность. Как будущая мать, она скоро реально столкнется с необходимостью безопасного и удобного места для хранения детской коляски. Если помещение колясочной сдано в аренду без законных оснований, она, как один из собственников общедомового имущества, наравне с другими жильцами имеет полное право потребовать его возвращения для использования по прямому назначению. Закон стоит на стороне собственников, защищая их права на общее имущество и справедливое распределение доходов от его использования.