Право несовершеннолетних на защиту их имущественных интересов и прав на недвижимость является важной составляющей системы гражданского права России. Особенности правоспособности несовершеннолетних и порядок их участия в сделках с недвижимостью регулируются рядом нормативных актов, включая Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ и другие законы.
Меня зовут Надежда Швырева, я председатель Московской коллегии адвокатов «ШВЫРЕВА И ПАРТНЕРЫ». Уже более 20 лет я помогаю людям решать сложные юридические вопросы и сегодня поговорим защите прав несовершеннолетних при сделках с недвижимостью.
Есть две категории несовершеннолетних: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Эти различия имеют важное значение для определения порядка совершения сделок с их участием.
Категории несовершеннолетних
- Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Они обладают правом совершать сделки с недвижимостью, однако для этого им необходимо получить письменное согласие своих законных представителей — родителей или усыновителей. В случае совершения сделки без такого согласия, она считается недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
На практике нотариусы при совершении таких сделок требуют, чтобы на договоре стояла подпись несовершеннолетнего.
- Малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет. Все сделки от их имени могут совершать только их законные представители — родители или усыновители. Сделка, совершенная малолетним самостоятельно, признается недействительной (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ). Также стоит отметить, что дарение недвижимости от имени малолетних запрещено и приведет к отказу в государственной регистрации (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Роль опекунов и попечителей
Если у несовершеннолетнего нет родителей или они лишены родительских прав, то над ним устанавливается опека или попечительство. Согласно Гражданскому кодексу РФ, попечительство устанавливается в отношении лиц в возрасте от 14 до 18 лет, опека — над малолетними. В таком случае:
- Опекун совершает сделки с недвижимостью от имени малолетнего.
- Попечитель дает согласие на совершение сделок несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
Однако, независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет, любые сделки с недвижимостью несовершеннолетних, требуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства
Органы опеки и попечительства обеспечивают контроль за защитой имущественных прав несовершеннолетних. В частности, для совершения сделок с недвижимостью несовершеннолетних требуется предварительное разрешение этих органов.
Предварительное разрешение требуется для сделок:
- связанных с передачей недвижимости в аренду, в залог или безвозмездное пользование.
- по отчуждению имущества, в том числе обмену или дарению.
- которые могут привести к снижению стоимости имущества несовершеннолетнего.
- связанных с разделом имущества или выделом долей.
В случае отказа в выдаче разрешения, опекун или попечитель может оспорить решение в суде. Отказ также может быть обжалован другими заинтересованными лицами, в том числе прокурором.
Обязательное удостоверение сделки нотариусом
Сделки с недвижимостью несовершеннолетних требуют обязательного удостоверения нотариусом. Нотариус проверяет законность сделки и соблюдение интересов несовершеннолетнего. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Особенности дарения недвижимости несовершеннолетним
Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) их законными представителями. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Интересная особенность дарения единственным родителем недвижимого имущества своему малолетнему ребенку:такой родитель подписывает договор дарения со стороны дарителя - от своего имени и со стороны одаряемого - от имени малолетнего и в его интересах (Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08).
Судебная защита прав несовершеннолетних
Несовершеннолетние, чьи права нарушены при заключении сделок с недвижимостью, могут защищать свои интересы в суде. Важно, что такое от имени несовершеннолетних вправе действовать как их законные представители, так и прокурор.
Кроме того, если органы опеки и попечительства не соблюдают требования законодательства или отказывают в предоставлении разрешения на сделку без законных оснований, решение также может быть оспорено в суде.
Чтобы не пропустить важные юридические разборы, свежие изменения законодательства и инструкции — подписывайтесь на мой телеграм канал https://t.me/advokat_shvyreva и включайте уведомления. Записаться на консультацию можно через форму обратной связи на сайте https://shvyreva.ru//