Александр купил уютный дом с участком в СНТ под Тверью. Сделка оформлена у нотариуса, право собственности зарегистрировано, налоги оплачивает исправно. Всё законно и прозрачно.
Через два года — сюрприз: приходит письмо из ФНС. В нём — уведомление о задолженности по земельному налогу сразу за три участка, включая два, о которых он даже не знал.
📍 Росреестр подтвердил: на Александра действительно зарегистрировано ещё два соседних участка. Договоров купли-продажи нет, в наследство он не вступал. Но юридически — он собственник. А значит — обязан платить.
🧩 Как такое вообще возможно?
Это не фантастика — а распространённая в 2020-х ошибка на стыке нотариата, кадастра и автоматической регистрации прав:
🔹 При оформлении сделки с участком использовалась устаревшая схема объединения ЗУ,
🔹 Кадастровый инженер неправильно описал границы — «захватил» два смежных участка,
🔹 Нотариус не проверил новые границы по ЕГРН,
🔹 Система Росреестра трактовала объединённую зону как новые участки,
🔹 Итог — автоматическая регистрация Александра как собственника трёх объектов вместо одного.
⚖️ Что говорит закон?
Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ, обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента регистрации права собственности — независимо от воли, желания или фактического пользования.
❗ Даже если вы не знали о существовании объекта — с точки зрения налоговой он ваш.
❗ А за неуплату — начисляется пеня, и может быть приостановлен счёт по решению ФНС.
🔍 Схемы, по которым вы «нечаянно» становитесь владельцем земли
🔸 Ошибки межевания — кадастровый инженер указал границы с ошибкой, зацепив чужую землю;
🔸 Ошибки нотариуса — включил смежный участок в границы при объединении ЗУ;
🔸 Брошенные участки — СНТ перераспределяет заброшенные земли на «активных» собственников;
🔸 Наследование долей — участок неделим, но зарегистрирован на всех, включая тех, кто не знал о передаче прав;
🔸 Общая долевая собственность — вы оказались совладельцем чужой земли по документам.
✅ Как защититься от подобных ситуаций?
📌 До сделки:
✔ Запросите выписку из ЕГРН — не только по покупаемому участку, но и по смежным.
✔ Проверьте точность границ: есть ли перекрытия, наложения, включённые участки.
✔ Убедитесь, что договор отражает фактический состав ЗУ, нет «дополнительных» описаний.
✔ Проконсультируйтесь с кадастровым инженером по схеме межевания.
📌 После сделки:
✔ Скачайте актуальную выписку ЕГРН — проверьте, что зарегистрировано только то, что вы покупали.
✔ Если получаете странное налоговое уведомление — сразу запросите справку о зарегистрированных на вас объектах.
✔ Не откладывайте: пеня начисляется с момента просрочки, даже если налог — ошибочный.
⚠️ Что делать, если вы уже «владельцем по ошибке»?
- Подайте заявление в Росреестр — на исправление технической ошибки или оспаривание прав.
- Если откажут — обращайтесь в суд с иском об устранении записи из ЕГРН.
- Попросите приостановить начисление налога до разрешения ситуации (письменно — через ФНС).
⚠️ Важно: пока спор не решён, налоговая может продолжать начисление. Поэтому действовать нужно быстро.
💡 Юридический вывод
Вы можете стать собственником вне своей воли — из-за ошибки нотариуса, кадастрового инженера или системы ЕГРН. И сразу — налогоплательщиком.
С точки зрения закона:
если право зарегистрировано — вы собственник.
А значит — вы должны платить.
🛡 Планируете покупку земли или дома?
Проверьте документы до сделки:
— Границы и координаты участка,
— ВРИ, обременения, долевую собственность,
— Ошибки в межевании и пересечения.
🔍 Проведите экспертную онлайн‑проверку:
— Без поездок;
— Быстро, безопасно, конфиденциально;
— С пояснением всех рисков и рекомендациями юриста.
📌 Заполнить заявку на проверку
Заполнить заявку- https://forms.yandex.ru/u/687647b102848f530d036ce6/
📬 Подпишитесь на канал, если хотите знать, как избежать юридических ловушек в сделках с недвижимостью. Реальные истории — от профессионального юриста.