Сдаёшь квартиру — деньги идут, арендаторы живут, все довольны. А вот налоговая — нет, если ты об этом не сообщил.
Разбираемся, как сдавать жильё легально, какие есть варианты уплаты налога, сколько процентов платить — и чем может грозить «чёрная аренда».
💸 1. Сдаёшь — значит, получаешь доход
По закону любой доход физлица облагается налогом, включая сдачу квартиры, дома, комнаты, даже гаража или парковки.
📌 Главное: неважно, наличкой тебе платят или на карту — налог всё равно обязателен.
❓ 2. Какие есть варианты уплаты налога?
🔹 13% по декларации (НДФЛ)
Классика: сдал квартиру — подал декларацию 3-НДФЛ — заплатил 13%.
📅 Подаётся до 30 апреля следующего года
💰 Уплата налога — до 15 июля
📌 Придётся вести учёт всех платежей (или хотя бы иметь расписки/переводы)
🔸 НПД (налог на профессиональный доход)
Если вы сдаёте квартиру как физлицо без ИП — можно стать самозанятым.
✅ Ставка — 6% с дохода от физлиц
📱 Всё оформляется в приложении "Мой налог"
🧾 Никаких деклараций, отчётности — просто регистрируешь арендатора как клиента и платишь налог в один клик
💡 Отличный вариант, если сдаёшь регулярно, но хочешь всё делать по-честному и без лишней бюрократии.
🔸 Патент (для ИП)
Если ты сдаёшь несколько квартир, это уже предпринимательство.
📌 Тогда можешь оформить ИП и взять патент на сдачу жилья
💰 Фиксированная сумма налога в год (зависит от региона и количества объектов)
⚠️ Минус — чуть больше бюрократии, но если доход стабилен — выгодно и спокойно.
🚨 3. Что будет, если не платить налог?
Налоговая сегодня легко находит арендаторов по:
- 💳 регулярным переводам на карту
- 🏠 данным из ЖКХ, управляющих компаний
- 📲 объявлениям на «Авито», «Циан», «Юла»
- 📩 жалобам от соседей или самих арендаторов
📌 Если поймают:
- 🧾 доначислят налог за 3 года
- ➕ пени
- ⚠️ штраф — от 20% до 40% от суммы
- 😬 а в особо крупных случаях — уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ)
📘 4. А что с договором аренды?
📄 Даже если налог платите — договор нужен!
Он защищает и собственника, и арендатора.
Что прописать:
- сумма и срок аренды
- обязанности сторон
- условия расторжения
- кто оплачивает ЖКХ
- порядок возврата залога
📌 Договор можно заключить на 11 месяцев (без регистрации в Росреестре), и продлевать.
🛡️ 5. Какие плюсы у «белой сдачи»?
✔️ Спокойствие — никто не придёт «с проверкой»
✔️ Можно официально подтвердить доход (например, для ипотеки)
✔️ В случае споров — ваши права защищены
✔️ Арендатору — тоже спокойнее: он может прописать детей, получать субсидии и т.д.
🧠 Вывод: хочешь сдавать — сдавай по-умному
📌 Сдача жилья — это законный доход, и государство не против — если делиться.
Ты можешь выбрать удобный вариант: НДФЛ, НПД или патент, и спать спокойно.