Если еще пару лет назад разговоры об инвестициях в недвижимость касались в основном Москвы и Питера, то сегодня все больше внимания – к регионам. И не только потому, что цены в столице давно улетели в космос. Дело в том, что на фоне высокой ключевой ставки и нестабильных депозитов, квартиры в «понятных» городах – от Казани и Краснодара до Саратова – стали восприниматься как более безопасный и управляемый актив. Особенно это касается первичного рынка недвижимости.
Но работает ли эта стратегия в реальности? Можно ли действительно заработать на квартире в Саратове? Сколько стоит вход, какова окупаемость, и какие подводные камни скрываются за «пассивным доходом»? Сейчас узнаем!
Возможно вам будет интересно: Московский комфорт в Саратове: обзор новостройки в Солнечном
Почему регионы?
Миф о том, что инвестировать в жилье имеет смысл только в столице, давно трещит по швам. Московская недвижимость продолжает дорожать, да и порог входа туда давно стал недоступен большинству покупателей. А вот в регионах – особенно в городах-миллионниках и крупных региональных центрах – все иначе.
Например, Саратов! Здесь работают все факторы, влияющие на рост инвестиционной привлекательности:
- умеренная цена за квадратный метр (от 85 до 115 тыс. за новостройку);
- высокий спрос на аренду (особенно в новых микрорайонах, районах с университетами, медучреждениями, промышленными предприятиями);
- наличие устойчивых крупных застройщиков;
- прозрачная доходность – аренда в регионе приносит стабильные 7– 10% годовых, а при удачной перепродаже доход может доходить до 30–40% за два года;
- госпрограммы и ипотека – инвесторы все чаще используют «семейную ипотеку» для покупки (а в Саратове она доступнее), снижая «входную» нагрузку.
Возможно вам будет интересно: Навели порядок: комиссия по семейной ипотеке – все!
Как работает схема: купить – сдавать – заработать
Рассмотрим на пальцах: вы покупаете квартиру в новостройке – скажем, «однушку» по цене 5 млн рублей вместе с чистовой отделкой. Добавляете технику (еще 200-300 тыс. при грамотном подходе). Итого – у вас в «кармане» около 5,2 млн рублей.
Сдача квартиры, в зависимости от локации и состояния, приносит от 30 до 40 тыс. рублей в месяц (мебель, техника, расположение рядом с вузами или деловыми кварталами – дают плюс к стоимости). При аренде 30 тыс. рублей, вы получаете 360 тыс. рублей в год. Это около 7% годовых с учетом простоя, налогов и амортизации.
Да, понимаем, банковский вклад сегодня дает 18– 20%, однако недвижимость – это актив, который всегда дорожает и никогда не обесценится.
Саратов: стабильность, инфраструктура и новые форматы жилья
Саратов входит в ТОП крупнейших городов России. Здесь развитый промышленный, медицинский и научный кластер, крупные ВУЗы, а также мощная культурная база и растущее количество IT-компаний.
Но главное – здесь идет планомерное развитие городской среды, а значит, спрос на качественное жилье будет только расти.
Возможно вам будет интересно: Мы нашли самый большой жилой комплекс в Саратове. Показываем!
Что мы сейчас видим на рынке?
Комфорт-класс нового поколения: с закрытыми дворами, крышными котельными, дизайн-подъездами и навигацией.
Форматы квартир под аренду и перепродажу: негабаритные однокомнатные, евро-двушки, квартиры с гардеробными и мастер-спальнями.
Развитая инфраструктура: районы с садиками, школами, парками и удобной транспортной связью.
Кто арендует и покупает в Саратове: портрет конечного потребителя
Арендный спрос в Саратове формируют:
- студенты ВУЗов;
- молодые семьи;
- сотрудники промышленных предприятий;
Спрос на покупку (если продавать через 2– 3 года):
- молодые пары, часто с использованием маткапитала;
- родители студентов – покупают квартиры детям на время учебы;
- местные покупатели, улучшившие свои финансовые условия;
- инвесторы, заходящие на перепродажу.
Стоимость «однушки» или «евро-двушки» в новых домах – от 3,3 до 5,5 млн рублей. Это порог входа для инвестора. Ожидаемая аренда – 25 000– 40 000 руб./мес. Годовая доходность (с учетом простоев, налогов, расходов) – 7– 8,5%.
Покажем на примере!
Покажем на примере квартиры в эко-квартале «Булгаковский парк» ( 32,1 м²). Допустим, вы покупаете квартиру в новом доме финальной очереди эко-квартала «Булгаковский парк». Это десятиэтажный монолитный дом комфорт-плюс класса с видом на лес.
- Цена покупки – 4 012 500 руб.
- Чистовая отделка – до 995 100 руб. (итого с отделкой – 5 007 600 руб.)
- Аренда – 40 000 руб./мес.
- Заполнение арендаторами – 10 мес./год
- Годовая выручка – 400 000 руб. Доходность – ~7-8% без учета роста стоимости
Через 2 года средняя цена метра в ЖК вырастет до 150 000 руб./м² (по данным аналитиков). Квартира может быть продана за 7– 8 млн, особенно при хорошей отделке.
Чистая доходность (при продаже) – около 40% за 2 года (без учета аренды).
Подводные камни? Конечно, есть (но их можно обойти)
Инвестиции в жилье – это не просто «купить дешевле-продать дороже». Есть налоги (13% с аренды, если сдаете официально), расходы на содержание, риски с арендаторами.
Большой плюс – можно сделать упор на посуточную аренду – она дает еще больший доход. Однако рисков и задач с ней больше, чем с долгосрочной.
Главное – подходить к выбору не на эмоциях, а на расчетах. И, конечно, выбирать жилье в проверенных проектах, с понятной инфраструктурой и в перспективных районах.