Рассрочка

Рассрочка. Победа или новый вызов?

Конъюнктура рынка требует изменений от всех. После отмены господдержки 2020 года все думали: «Государство точно найдёт выход». Это сменилось на: «Ничего, скоро пройдёт». И вот — спустя год — потихоньку приходит осознание, что это новые реалии, в которых рынку необходимо жить.

И я не могу сказать, что эти реалии плохие. Сейчас мы понимаем: продавать 30 лотов в месяц — это, скорее, тяжёлый труд, чем данность.

Чревоугодие на рынке до отмены (а это именно оно — иначе происходящее просто не назвать) повлекло за собой ожирение, леность, слабость и даже отвращение к еде.

Инфляция — это лишь индикатор тех проблем, с которыми рынок действительно столкнулся.

Например, просто выложить сторис в соцсетях и сразу продать квартиру — это не маркетинг. А план продаж, как оказалось, нужно действительно просчитывать, потому что есть риск его не выполнить.

В этом посте хочу обсудить «новый» инструмент — рассрочку.

Конечно, сам инструмент далеко не новый. Ранее этот вид оплаты активно использовался на курортных объектах (апартаменты), но сейчас всё чаще говорят о рассрочках на 18+ месяцев, с фиксированным платежом и другими ухищрениями — но уже на жилые объекты.

И вроде бы — это выход:

«Без процентов, ещё и фиксированный платёж — даже выгоднее ипотеки».

Но если углубиться — рассрочка это тот же кредит.

Разница лишь в том, что когда кредит выдаёт банк — он проверяет заёмщика на платёжеспособность, имеет огромную подушку безопасности и инструменты для взыскания. Да и, как минимум, у него есть большой опыт в кредитовании.

А когда рассрочку даёт застройщик — это чаще просто способ закрыть внутренний план продаж и поставить плюсик в реестре: “мы продали, клиент подписал”. Но фактически никаких проверок не проводится, а «подушек» нет.

Рассрочка раньше — это инструмент для инвесторов и коммерсов. Возможность с низкой точкой входа приобрести актив:

чтобы не доставать сразу всю сумму из оборотных средств и не “холдить” в стройке, можно брать часть (в идеале — из дохода) и закрывать кусками. История про то, как есть слона по частям.

При такой схеме всё работает: клиент получает объект, фиксирует цену, постепенно закрывает рассрочку — и актив начинает работать. Застройщик, в свою очередь, получает регулярное наполнение эскроу-счетов и в итоге всю сумму.

Рассрочка сейчас — это ничем не обеспеченный кредит, как для застройщика, так и для заёмщика.

Нет подушки, как у банка — “подушкой” становится сам объект.

Рассрочку предлагают всем: молодая семья? — пофиг, берите.

Конечно, в идеальной картинке мира все платят вовремя и счастливо получают квартиру. Жаль, мы не в сказке.

Часто за рассрочкой стоит расторжение. А это, в свою очередь, нарушение ковенант с банком, штрафы и отключение от проектного финансирования.

Штрафные санкции для дольщика, конечно, предусмотрены в случае расторжения. Но они не покрывают издержки и больше придуманы, чтобы до расторжения не доводить. Многие и вовсе не судятся за них, а решают вопросы «мирно».

Я не говорю, что это уже носит массовый характер. Но мы только встали на эту тропу.

А какое у вас мнение на этот счёт?