При покупке жилой недвиги на вторичке, к сожалению, в России ассиметричные риски. Если посмотреть на судебную практику, продавец несет сильно меньше рисков, чем покупатель. Я не знаю с чем это связано, но это абсолютно нормальная ситуация, когда суд требует вернуть у продавцу квартиру, а покупателю деньги. Продавцу то квартиру возвращают, но он может просто не отдавать деньги и хохотать во весь голос над незадачливым покупателем. Вот примеры таких случаев
Причем, сейчас через суд возвращают квартиры людям, которые продали их под влиянием мошенников. И да, в этом случае добросовестный покупатель тоже теряет все свои деньги. Вот еще примеры
Кстати, риелторы не являются защитой от таких действий. Возможно, есть некоторые профессионалы на рынке, которые под микроскопом рассматривают каждую сделку. Однако, по моему опыту общения с риелторами, большинство их них заинтересовано поскорее получить комиссию. Они продавцы, а не юристы.
Частично от таких случаев может защитить страхование титула — грубо говоря, это когда страхуются юридические риски. Но для себя я подготовил вот такой чек-лист проверки недвижимости. На 100% он тоже не защитит от всех юридических рисков, но он сильно увеличит шансы не нарваться на проблемную сделку
1. Проверяем выписку ЕГРН - архив из госуслуг (pdf + .sig). Проверить можно тут. Обязательно смотрим сколько собственников, и сколько недвига в собственности. Если меньше 5 лет — есть риск того, что сделка будет оспорена из-за прошлых собственников. Особо уделяем внимание, если есть доли в собственности у детей до 18 лет (почему описано ниже). Так же нужно смотреть внимательно, есть ли обременения, например, арест, залог или ипотека
2. Смотрим правоустанавливающие документы (как недвижка была куплена). Почему нужно проверять: есть вот такие дикие истории, когда прошлый договор был кривой. Красный флаг тут: если квартира была получена в наследство, и прошло менее 5 лет. В этом случае старые собственники могут оспросить сделку
3. Паспорт (страницы 2-3, все страницы с регистрацией и и страница 14) / СНИЛС всех собственников (проверить на сайте судебных приставов отсутствие претензий + реестр банкротств). Паспорта можно проверить на подлинность на госуслугах, вот есть инструкция
4. Справки из психдиспансера и наркодиспансера о том, что ни один из собственников не состоит на учете. Если собственник стоит на учете — суд с вероятностью почти 100% признает сделку недействительной со всеми вытекающими последствиями (покупатель лишится и квартиры, и денег). Если собственник зарегистрирован в другом регионе — можно сделать запрос по месту фактического пребывания
5. Справка об отсутствии задолженности по комм.услугам
6. Уведомление ЕГРН об отсутствии признании недееспособным или ограниченно дееспособным (делается через госуслуги, стоит до 1500 рублей)
7. Все жильцы должны выписаться из квартиры до сделки. Получить справку о том, кто зарегистрирован в квартире можно так же через госуслуги. Гуглится так: «Справка из МВД. Получение адресно-справочной информации. О лицах, зарегистрированных в жилом помещении». Тоже архив с файлами pdf и sig
8. Если есть супруг - нотариальная доверенность о том, что супруг не возражает. Кстати, сейчас штампы в паспортах о браке опциональны, поэтому, если собственник не состоит в браке, лучше запросить справку об отсутствии брака. Ее нужно делать очно в загсах. Есть вариант более простой — попросить у продавца справку, заверенную нотариусом, о том, что человек в браке не состоит, и на момент покупки недвижимости в браке не состоял
9. Если в квартире в долевой собственности есть дети — нужна выписка об остатке или расходовании материнского капитала. Тоже бесплатно заказывается на госуслугах. Если для покупки квартиры использовался маткапитал — лично я такую квартиру не рискну купить. Потому что по закону детям нужно представить не худшие условия в новом жилье. И если опеке что-то не понравится - она может оспорить сделку
Безопаснее всего сделку проводить через нотариуса. Но можно и без него.
В любом случае, обязательно использовать аккредитив и безналичные деньги. В этом случае банк является посредником: он замораживает деньги покупателя, и передает их продавцу в момент, когда покупатель предоставляет справку из Росреестра о том, что он теперь новый собственник
Физическую ячейку для оплаты налички технически тоже можно снять, но в этом случае больше рисков: в случае оспаривания сделки это хуже, чем безнал. Плюс я слышал о случаях, когда покупатель вскрывал ячейку - а там было пусто. Поэтому лучше безнал
Отдельно я тут не стал рассказывать про сделки с квартирами, на которых есть непогашенная ипотека, или про альтернативные сделки. Там тоже свой набор рисков, и это тянет на отдельные посты
Вместо подведения итогов хочу подчеркнуть, что я не юрист. Возможно, есть какие-то подводные камни, которые не описал тут. На истину в последней инстанции не претендую