Долевое строительство является важной частью жилищного рынка в России, однако оно связано с множеством рисков для участников, особенно для тех, кто доверяет застройщикам свои средства. Для защиты прав дольщиков законодательство оставило не так много эффективных механизмов, направленных на компенсацию ущерба, обеспечение прав собственности и предотвращение возможных злоупотреблений. Но они все же есть.
Меня зовут Надежда Швырева, я председатель Московской коллегии адвокатов «ШВЫРЕВА И ПАРТНЕРЫ». Уже более 20 лет я помогаю людям решать сложные юридические вопросы и сегодня поговорим о договорах долевого участия в строительстве.
1. Признание права собственности на объект долевого строительства
Это может быть необходимо в случае задержки со стороны застройщика строительства, проблем с получением разрешений на ввод объекта в эксплуатацию или если застройщик не выполняет свои обязательства по передаче объекта. Дольщик может обратиться в суд с требованием признания права собственности, даже если строительство объекта еще не завершено.
Способы защиты прав - обращение в суд с иском о
- признании права собственности на завершённый объект;
- признании права собственности на незавершённый объект или долю в общей собственности.
2. Признание сделки или ее части недействительной
Если привлечение денежных средств застройщиком было осуществлено с нарушением законодательства (например, через инвестиционные договоры, которые не соответствуют правилам), дольщик имеет право потребовать признания сделки недействительной. В этом случае, помимо возврата денежных средств, могут быть взысканы проценты и убытки.
Основные причины признания договора долевого участия в строительстве или его части недействительным - противоречие условий договора законодательству:
Например:
- условие договора участия в долевом строительстве о расчете площади с коэффициентом 1,0 для площади застекленных лоджий и балконов противоречит требованиям закона (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11.11.2024 N 88-23398/2024 (УИД 47RS0006-01-2023-006373-66).
- пункт договора ущемляет права истца как потребителя, а включение в договор с потребителем условий, ухудшающих его положение, не допускается (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.01.2023 по делу N 88-318/2023).
- пункты договора участия в долевом строительстве условия, согласно которым в случае задержки выполнения застройщиком своих обязательств, связанных с подключением дома к городским инженерным сетям и их передачей соответствующим ведомствам, по вине третьих лиц, застройщик не несет ответственность, предусмотренную договором, при условии наличия факта обращения застройщика или уполномоченных им лиц в соответствующие организации, а все штрафы и пени по договору начисляются и взыскиваются в день подписания акта приема-передачи квартиры (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.05.2020 N 33-10859/2020).
- условие о выплате денежных средств участнику застройщиком только при условии, если фактическая площадь квартиры меньше проектной площади более чем на 5 кв. м. (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2019 по делу N 33-48238/2019).
- включение ответчиком в Договоры ДДУ пунктов, предусматривающих разрешение споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, в суде по месту нахождения Объекта (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2019 по делу N 33-50012/2019).
- условия договора участия в долевом строительстве об изменении срока передачи объекта долевого строительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2019 по делу N 33-46074/2019).
- недействительность пункта договора участия в долевом строительстве, которым ограничивается право потребителя на выбор подсудности спора (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 09.04.2019 по делу N 33-6101/2019).
3. Возмещение убытков
Если застройщик не исполнил обязательства в срок или ненадлежащим образом, дольщик вправе требовать возмещения убытков. Это включает не только прямые потери, но и проценты по кредитам, если покупка жилья была осуществлена в кредит. Также возможно возмещение разницы между уплаченной суммой за объект и его стоимостью на момент судебного разбирательства ((п. 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).
4. Взыскание неустойки (пеней)
В случае нарушения сроков передачи объекта или устранения дефектов, дольщик вправе потребовать выплату неустойки.
Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка) и ее размер нельзя уменьшить договором.
Договорная неустойка может только увеличивать законную (п. 1 ст. 330 ГК РФ; п. 21 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Защищая застройщиков от банкротства законодатель с 01.09.2024 запретил взыскивать с застройщика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства по договору неустойку (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные Законом N 214-ФЗ и договором (ч. 9 ст. 4, ч. 1 ст. 10 Закона N 214-ФЗ; ст. ст. 2, 3 Закона N 266-ФЗ).
Это правило теперь распространяется в том числе на договоры долевого участия в строительстве, заключенные до указанной даты.
5. Компенсация морального вреда
Моральный вред, причинённый застройщиком, должен быть компенсирован в случае его вины. Это может включать как физические, так и эмоциональные страдания, вызванные нарушением сроков строительства или ненадлежащим качеством жилья. Суд определяет размер компенсации в зависимости от обстоятельств, независимо от возмещения имущественного ущерба. На практике он мизерный и составляет от 5 000 до 25 000 руб.
6. Взыскание штрафа
Если застройщик не исполнил законные требования дольщика добровольно, суд может наложить на застройщика штраф в размере до 5% от суммы, присуждённой в пользу дольщика. Этот штраф добавляется к остальным компенсациям и санкциям и взыскивается в пользу дольщика.
7. Прекращение правоотношений (расторжение договора)
Если застройщик нарушает обязательства или не выполняет условия договора, дольщик имеет право на расторжение ДДУ и возврат денежных средств
в одностороннем порядке, если:
• застройщик задержал срок сдачи объекта более чем на два месяца;
• застройщик отказался устранить недостатки или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
• существенно нарушены требования к качеству объекта строительства.
в судебном порядке в случае:
• прекращения или приостановления строительства, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект не достроят;
• существенного изменения проектной документации (изменения общей площади в пределах 5% от указанной площади);
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• наличия иных оснований, установленных законом или договором.
В случае банкротства застройщика дольщик может получить компенсацию или жилое помещение через специально созданные фонды, такие как Фонд развития территорий.
8. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика
При банкротстве застройщика дольщики могут предъявить свои требования в рамках процедуры банкротства. Конкурсный управляющий обязан включить требования участников долевого строительства в реестр, что гарантирует их права на получение компенсации или завершение строительства объектов. Если застройщик признан банкротом, дольщики также могут обратиться в Фонд развития территорий для получения возмещения.
9. Финансирование строительства через Фонд развития территорий
Если застройщик не может завершить строительство из-за банкротства, Фонд развития территорий может взять на себя завершение строительства объектов с использованием средств из специального фонда. Это предотвращает дальнейшие финансовые потери для дольщиков, обеспечивая их права на завершение строительства.
10. Использование счетов эскроу
С введением системы счетов эскроу в 2019 году, средства дольщиков теперь защищены: деньги на таких счетах блокируются до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства. В случае расторжения договора, дольщик получит свои средства обратно, а застройщик не может распоряжаться этими средствами, пока не выполнит все условия.
Чтобы не пропустить важные юридические разборы, свежие изменения законодательства и инструкции — подписывайтесь на мой телеграм канал https://t.me/advokat_shvyreva и включайте уведомления. Записаться на консультацию можно через форму обратной связи на сайте https://shvyreva.ru//