В последнее время информационное пространство активно заполняется сообщениями о намерениях Центрального банка России продолжить курс на смягчение риторики относительно российской экономики. Инвесторы, предвкушают снижение ключевой ставки. Именно поэтому они начали проявлять особый интерес к акциям застройщиков, традиционно выигрывающим от подобных экономических сдвигов. Более доступное финансирование, более дешевая ипотека – казалось бы, все складывается в пользу девелоперов. Однако, игнорировать внутренние проблемы, с которыми сталкивается строительный сектор, было бы ошибкой. Агентство недвижимости в Сергиевом Посаде попыталось разобраться в сложившейся ситуации.
Неожиданные «сюрпризы» от правительства и реакция рынка
Не так давно, весной текущего года, ситуация в сфере ипотечного кредитования была достаточно сложная. Требовалось немедленное вмешательство на самом высоком уровне. Президент Российской Федерации озвучил необходимость принять меры для улучшения условий жилищного кредитования. В мае было дано поручение Правительству разработать расширение льготных ипотечных программ, в частности, для семей с детьми. Однако, вместо обещанных бюджетных вливаний и новых льгот, Минфин принял неожиданное решение. Он сместил акценты с финансовой поддержки на предоставление налоговых льгот для строительной отрасли. Реакцию застройщиков, вероятно, можно было предвидеть – вряд ли они остались в восторге от подобного поворота событий.
Рынок, как это часто бывает, отреагировал практически молниеносно. Котировки крупнейших девелоперов, таких как Самолет и ПИК, продемонстрировали резкое падение, потеряв до 10% своей стоимости. И это при том, что с начала текущего года индекс строительных компаний на Московской бирже продемонстрировал впечатляющий рост – более 23%. Акции упомянутых лидеров отрасли, ПИК и Самолет, прибавили 36,5% и 25,4% соответственно. Очевидно, что инвесторы, которые рассчитывали на активную поддержку со стороны государства и смягчение ДКП, были, мягко говоря, разочарованы таким развитием событий. Эта ситуация наглядно демонстрирует, что даже самые, казалось бы, благоприятные экономические факторы не всегда приводят к ожидаемому результату на фондовом рынке.
Почему Министерство финансов отказалось расширять ипотечную программу
Государство, столкнувшись с непростой экономической ситуацией, приняло решение ограничить дальнейшее расширение ипотечных программ. Такое решение обусловлено несколькими ключевыми факторами:
- Субсидирование ипотеки, как отмечают риелторы в Сергиевом Посаде и в других городах, уже сегодня требует значительных расходов – около 2 триллионов рублей, что составляет порядка 5% всех расходов бюджета 2025 года. Дополнительные траты на расширение льготных программ были бы непосильны для бюджета.
- Даже при расширении льготных программ, высокие цены на жилье и заоблачные ипотечные ставки делают покупку жилья недоступной для большинства населения. Падение выдачи ипотечных кредитов в регионах и столице служит ярким подтверждением этой тенденции.
- История показывает, что льготные программы, как правило, приводят к росту цен на жилье, делая его еще менее доступным. Как отмечает практика, отмена комиссий для застройщиков уже привела к увеличению цен, несмотря на снижение объемов ипотечного кредитования.
Рекомендации для инвесторов
На фоне сложившейся ситуации, основанной на внутренних проблемах сектора, перспективы устойчивого роста акций застройщиков выглядят сомнительно, несмотря на ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики. В текущих условиях более предпочтительной стратегией для инвесторов, стремящихся к стабильности, выглядит инвестирование в долговые инструменты, такие как облигации федерального займа (ОФЗ) или корпоративные облигации. Для спекулянтов, конечно, сохраняются возможности, но они связаны с повышенным риском.