В этой статье мы расскажем о том, как развивалась ипотека в нашей стране, какие изменения происходили с течением времени и как это повлияло на людей сейчас.
Но перед этим приглашаем подписаться на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO I Этaжи. Там мы регулярно рассказываем обо всех нововведениях и делимся советами от экспертов.
Кто придумал ипотеку
Впервые подобие ипотеки появилось в Древней Греции. Понятие ипотеки ввел архонт Солон во время своих экономических реформ в Афинах в 594 году до нашей эры.
Одним из ключевых нововведений Солона стало отмена долгового рабства. Теперь в качестве обеспечения долга использовалось имущество должника – например, земельные участки.
Так вот, согласно законам Солона, на землях тех, кто брал крупные займы, устанавливали большой белый камень с высеченной на нем суммой долга и другими условиями займа.
Эти камни назывались ипотекой, что на древнегреческом языке означало «основание», «залог» или «предупреждение». Позже белые камни заменили специальные ипотечные книги.
Но наибольшее развитие ипотека получила уже в Древнем Риме. Там существовали две основные формы залога: fiducia cum creditore и pignus.
В первом случае должник передавал кредитору вещь в собственность для обеспечения долга, а кредитор мог вернуть ее после погашения долга или продать третьему лицу, при этом должник имел право на возмещение убытков.
Вторая форма, возникшая в конце III века до н.э., подразумевала передачу вещи во владение кредитора, но не в его собственность.
Хотя античная система ипотеки исчезла вместе с падением Римской империи, сама концепция продолжила существовать. И в итоге приобрела современный вид, которым пользуются сотни тысяч людей.
Ипотека в России
Первые дворянские банки, выдающие ссуды под залог поместий, появились во время царствования Елизаветы Петровны. А сама инициатива принадлежала графу Петру Ивановичу Шувалову.
Самыми частыми сроками кредитования были 15, 28 лет или 33 года.
Но система была далека от совершенства – общая задолженность перед банками составляла 425 миллионов рублей. Для сравнения – в казне Государственного банка было заложено всего 7 миллионов рублей. Дворяне не платили вовремя, а также перезакладывали поместья.
В 1859 году выдача ипотечных ссуд была запрещена указом императора Александра II. Но запрет продержался недолго – уже с 1860 года ипотеку снова выдавали, так как появились новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах.
Особенный расцвет ипотеки случился после отмены крепостного права в 1861 году. Тогда объем закладных листов на рынке ценных бумаг достиг 40%.
В конце 1880-х годов появилась новая система ипотечного кредита, которая просуществовала до 1917 года.
К слову, к 1914 году ипотечное кредитование стало очень популярным, так что в этой области работало около 15 450 финансовых учреждений. Известно, что от 30 до 50% полученных кредитов в то время использовалось для покупки земельных участков.
Ипотека в СССР
Поначалу в СССР не было классической ипотеки с залогом – кредиты выдавали разве что на строительство частного дома.
А вот в 1944 году утвердили типовую форму кредитного договора коммунального банка с заемщиком. В ней были учтены график погашения остатка задолженности с процентом, а также фиксированный штрафной процент за просрочку платежа по основному кредиту.
Уже в 1985 году на индивидуальное и кооперативное строительство было 55% ссудной задолженности по основным видам потребительского кредитования.
Тогда платежи по ЖСК были устроены так:
- 40% нужно заплатить сразу как первый взнос;
- оставшиеся деньги можно выплачивать в течение 15 лет.
При этом, процентная ставка по кредиту составляла 2,7%.
А вот для строительства собственного дома процентная ставка варьировалась от 1% до 2,7%. Начинать выплачивать кредит можно было с третьего года после его получения. Также было реально взять кредит на обустройство жилья и на ремонт пустующего дома под 2,5% годовых.
Ипотека в кризисные периоды
Закон «Об ипотеке (залог недвижимости)» приняли только в 1998 году.
Но люди не стали покупать недвижимость чаще – экономическая обстановка в конце 1990-х годов не располагала.
В 2005 году в нашей стране был принят Жилищный кодекс. Тогда ситуация несколько стабилизировалась, а условия по ипотеке стали похожи на наши современные.
Люди действительно могли взять ипотеку на покупку квартиры со ставкой 10-15% со сроком кредитования в несколько десятков лет.
Но мировые кризисы никто не отменял, поэтому в уже в 2008 году случился и кризис в сфере ипотеки – ставки сильно повысились, а часть банков вообще перестала выдавать такие заемы.
Так продолжалось приблизительно 3 года. Но в марте 2012 года ставки приблизились к 11,9% – так что люди стали активнее брать ипотеку.
Еще один кризис случился во время пандемии коронавируса в начале 2020 года. Тогда многие компании закрылись, люди потеряли свои рабочие места. Финансовая стабильность пошатнулась, а банки вообще на время перестали выдавать кредиты.
Но уже в мае 2020 года ипотечные заемы возобновились. Тогда и появилась востребованная на тот момент программа Господдержка. Она существенно помогла многим семьям, ведь поначалу ставка была 7% годовых.
Разницу между ставкой Центробанка и льготной ставкой по программе компенсировало государство. Россияне взяли более 1,5 миллиона кредитов на сумму около 6 триллионов рублей. Но программа не действует с 1 июля 2024 года.
Современная ипотека в России
После мирового кризиса экономика постепенно восстанавливалась. Более того, появились льготные программы на покупку недвижимости. Например, «Молодая семья», Военная ипотека и другие.
Виды ипотечных программ
Семейная ипотека (с 2018 года)
Для кого: семьи, в которых есть ребенок до 6 лет, включительно, двое несовершеннолетних детей или ребенок с инвалидностью.
IT-ипотека (с 2022 года)
Для кого: сотрудники высокотехнологичных компаний. Чтобы получить кредит, ИТ-компании нужно иметь аккредитацию Минцифры РФ, а сотрудник должен отвечать возрастным и зарплатным требованиям.
Кто может оформить: сотрудники ИТ-компаний до 50 лет могут воспользоваться господдержкой, если имеют среднемесячный доход в размере:
1) от 150 тысяч рублей – для сотрудников компаний в Московской, Ленинградской областях и городах-миллионниках (кроме Москвы и Санкт‑Петербурга)
2) от 90 тысяч рублей – для сотрудников компаний в остальных регионах.
Дальневосточная и Арктическая ипотека (с 2019 года, с 2023 для Арктической)
Для кого: молодые семьи, участники программы Дальневосточный и арктический гектар и программ мобильности трудовых ресурсов, медработники, учителя, вынужденные переселенцы, работники предприятий ОПК, участники специальной военной операции и участники программы Земский работник культуры.
Сельская ипотека (с 2020 года)
Для кого: любой гражданин Российской Федерации, живущий в сельской местности или планирующий туда переехать. После покупки или завершения строительства дома необходимо прописаться в нем в течение 180 дней и прожить не менее 5 лет.
Военная ипотека (с 2005 года)
Для кого: военные получают средства для первоначального взноса после трех лет службы по контракту. Далее они могут воспользоваться Военной ипотекой со льготной ставкой. Получается, что пока человек служит, государство будет ежемесячно равными платежами выплачивать за него кредит. Но если военный уволится раньше, чем через 20 лет (есть исключения), все средства придется вернуть.
Оформить могут все военнослужащие по контракту. Дополнительные требования (семейное положение, количество недвижимости и т.д.) отсутствует.
Ипотека для новых территорий, Белгородской и Курской областей (с 2023 года)
Для кого: для людей, желающих купить жилье на новых территориях и на территории Белгородской и Курской областей, не пригодной для проживания (только для жителей этих территории). Оформить может любой гражданин.
Сравнение ипотеки в 1998 и 2025 годах
- Банки конкурируют за клиента и одобряют кредиты чаще. Банков, предоставляющих ипотеку, стало значительно больше. При этом, увеличился перечень допустимых объектов, расширилась линейка кредитуемых типов недвижимости. Пакет документов значительно упростился, а рассмотрение заявки занимает не несколько дней или недель, а от нескольких минут до 1-2 дней. Подать заявку сейчас можно онлайн, не выходя из дома, а доход и занятость подтвердить через Госуслуги. Что касается ипотеки 15-ти летней давности и ранее, заемщики и созаемщики должны были вместе лично и с оригиналами и копиями документов явиться в банк, и каждый собственноручно должен был заполнить многостраничную анкету, которую внимательно потом изучала служба безопасности. Далее на комитете (проходил 1-2 раза в неделю) принималось решение по заявке и определялась сумма (могла определяться отдельно аналитиками, если комитет просто выносил положительное решение по портрету заемщика и созаемщиков). Если кредитная история имела недочеты, то важно было подготовить пояснительную по просрочкам, чтобы повысить шансы на успех. Сейчас в большинстве случаев решение принимает машина, что повысило скорость и вероятность одобрения, но важность качества кредитной истории повысилось.
- Отмена банковских комиссий за выдачу и обслуживание кредита. Условия кредитования предсказуемы, часто опубликованы официально, ставки фиксированы – то есть их определение или самовольное изменение банком не допускается.
- Сейчас банки обязаны указать полную стоимость кредита – основные моменты вынесены в шапку кредитного договора.
- Банки не могут запретить досрочное погашение, устанавливать мораторий по сумме и сроку, как это было в начале ипотеки – например, нельзя было вносить на досрочное погашение первые полгода и/или перерасчет процентов и графика кредитования производился только при крупной сумме внесения, которая составляла от 1,5 до 5 средних зарплат. Но были и альтернативы – по дифференцированному графику кредитования не было мораториев по сроку и сумме досрочного погашения, поэтому он был более выгоден для покупателей даже при том, что ставка за данную схему повышалась. Миф о выгодности дифференцированного графика из-за этого надолго закрепился и после отмены мораториев.
- Ипотечную квартиру можно продать без дисконта – многие банки кредитуют залоговое жилье своего или другого кредитора. Ранее это можно было только с разрешения банка, либо нужно было ждать покупателя с наличкой, который рискнул бы крупной суммой для погашения кредита продавца – цена, соответственно, должна быть ниже рынка.
- Рефинансировать кредит стало проще. Банки теперь не требуют согласия залогодержателя на эту процедуру, а некоторые страховые переносят на новый банк и действующую ипотечную страховку.
- Регистрация сделки и последующее снятие обременения стало легче и быстрее, так как подавляющее большинство банков проводят сделки с использованием безопасных расчетов и электронной регистрации. Упростилось и снятие обременения после погашения кредита – банк снимает его сам в течение 30 дней (в большинстве случаев).
- Банки обязаны предоставлять каникулы в сложной жизненной ситуации и по иным причинам – не по своему желанию, а по требованию закона.
- Осталась только одна обязательная страховка – страхование залогового объекта недвижимости. Но и эту страховку не все банки требуют (даже есть варианты отказа без влияния на ставку). Иные страховки стали добровольными и по-прежнему могут влиять на ставку по кредиту, но главное, что можно отказаться. И это не повлияет на выдачу кредита. К тому же, конкуренция есть и на рынке страхования – можно подобрать ту страховую компанию, которая устроит по стоимости продукта. Здесь тоже улучшение – закон запрещает навигировать только на одну аффилированную страховую компанию, банк должен иметь перечень аккредитованных компаний для выбора клиента.
- С 2014 года возможен перерасчет страховки и возврат части средств. А позже улучшили информирование клиента о том, что именно застраховано, как страховка влияет на ставку по выдаваемому кредиту, увеличили период охлаждения (когда страховка может быть расторгнута при полном возврате средств) до 1 месяца.
- Оценка, а вернее оценочный отчет по стоимости объекта недвижимости, тоже важная составляющая при кредитовании. Ранее часто проводился силами банка с выездом на место. Могла потребоваться запись на выезд и было длительное ожидание аналитики после нее.
Затем банки массово передали это на аккредитованные оценочные компании, что было связано с дополнительным доходом. Сейчас в большой доле сделок процесс вернулся в банк, но оценка объекта занимает буквально минуты и бесплатна для заемщика. Если банк не может оценить объект, то привлекается уже оценочная компания.
Кстати, об изменениях в сфере ипотеки с 1 июля 2025 года мы уже писали здесь. Советуем к прочтению, чтобы оставаться в курсе всех нововведений.
В целом, ипотечная сфера продолжает развиваться – люди активно берут ипотеку и улучшают свои жилищные условия.
Компании «Этажи» всегда готова помочь в этом вопросе. В нашей базе – тысячи вариантов жилья в самых разных городах и районах страны.
Обращайтесь за бесплатной консультацией через сайт etagi.com.
Мы расскажем о подходящих вам вариантам квартир и домов, поможем выбрать самую выгодную льготную программу и проведем вас по всем этапам сделки.