Планируете купить квартиру в новостройке? Тогда вы обязательно столкнётесь с договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Этот документ — основа всех ваших прав как дольщика. Если в нём есть ошибки или пробелы, последствия могут быть крайне неприятными: от судебных тяжб до потери денег. Рассказываем, на что обязательно обратить внимание перед подписанием ДДУ.
📌 1. Убедитесь, что это именно ДДУ
Закон защищает только тех, кто подписал договор участия в долевом строительстве. А не:
- предварительный договор купли-продажи;
- инвестиционный договор;
- договор займа;
- договор бронирования квартиры.
Если вам предлагают такой документ — это тревожный сигнал. Защита распространяется только на ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Суд может признать альтернативную сделку эквивалентом ДДУ, но это уже сложный путь.
🏗 2. Проверяйте проектную декларацию
Договор должен соответствовать информации, изложенной в проектной декларации. Это официальный документ, в котором прописано:
- кто застройщик;
- где строится объект;
- технические характеристики дома;
- сроки завершения строительства.
Если в ДДУ условия отличаются — вы имеете право оспорить договор и вернуть деньги. Поэтому проверьте все сведения заранее: они должны совпадать до запятой.
🗓 3. Срок передачи квартиры
Один из важнейших пунктов — дата передачи объекта. Именно от неё отсчитываются:
- возможные неустойки, если застройщик задержит сроки;
- срок действия гарантии на квартиру (5 лет);
- срок, после которого вы вправе расторгнуть договор.
Чем точнее прописан срок — тем меньше рисков.
🔧 4. Гарантии и устранение дефектов
По закону застройщик обязан бесплатно устранить дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока. Но важно, чтобы в договоре были зафиксированы:
- конкретные сроки устранения;
- порядок подачи претензий;
- ваши права в случае, если дефекты не устранены вовремя.
С 2024 года застройщик обязан уплатить неустойку, если не устранил недостатки в срок. Причём это правило распространяется и на старые ДДУ.
💸 5. Условия оплаты
Будьте особенно внимательны, если используете ипотеку или материнский капитал. В договоре должно быть точно указано:
- как вы оплачиваете объект;
- куда перечисляются деньги (на счёт эскроу);
- порядок возврата в случае расторжения.
Оплата «напрямую» или «в обход договора» — признак серой схемы. Так рискуете потерять всё.
🏚 6. Что делать, если застройщик банкрот
Никто не застрахован от банкротства застройщика. Но даже в этом случае вы можете:
- быть включены в реестр требований участников строительства;
- обратиться в Фонд развития территорий за компенсацией;
- дождаться завершения строительства за счёт государства.
Важно, чтобы ваш договор был зарегистрирован. Без этого получить возмещение будет практически невозможно.
⚖ 7. Возможность расторжения
ДДУ может быть расторгнут по обоюдному согласию или в суде, если:
- нарушены сроки;
- изменены характеристики квартиры;
- объект не соответствует проектной декларации;
- застройщик нарушил правила привлечения средств.
После расторжения вы имеете право на возврат всех уплаченных средств, процентов, неустойки, а также штрафа, если застройщик уклонялся от возврата.
💡 Вывод
Договор долевого участия — это не просто формальность. Это ваш щит. От его содержания зависит, получите ли вы квартиру или станете обманутым дольщиком.
📎 Подпишитесь на канал, чтобы не пропустить новые советы для покупателей недвижимости, разборы юридических ситуаций и полезные обновления законодательства.