Это разные вещи. Давайте разбираться.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Примером самовольной постройки являются «балконы», которые пристраивают к квартирам на первых этажах, занимая придомовую землю.
Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.
Примером перепланировки является снос стены в квартире, чтобы вместо двух комнат сделать одну.
Перепланировка в отличие от самовольной постройки осуществляется внутри помещения многоквартирного дома и не выходит за его пределы.
Если говорить простыми словами, то перепланировка - это все, что происходит внутри квартиры, а самовольная постройка - все за ее пределами.
Рассмотрим казус, основанный на случае из судебной практики:
В суд обратилась Смирнова с иском о сносе постройки, произведенной ее соседом Петровым в подъезде многоквартирного дома незаконно и без согласия собственников. Петров возвел бетонную стену, которая перекрывает вход во второй подъезд, являющийся, по сути, аварийным выходом, тем самым обеспечив себе отдельный вход в квартиру с улицы. Суд отказал в удовлетворении требований, ссылаясь на показания четырех соседей, которые указали, что дали свое согласие на данную постройку в диалоге с Петровым. Кроме того, суд отметил, что Петров произвел перепланировку, на которую согласие собственников дома не требуется.
Как быть?
1. Определяем, что перед нами: перепланировка или самовольная постройка.
Мы уже разобрались, что перепланировка осуществляется внутри квартиры, в этой ситуации стена возведена в подъезде. Значит, это самовольная постройка.
2. Определяем признак самовольной постройки.
Согласно п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Значит, один из признаков соблюден: возведение без получения на это необходимых в силу закона согласований.
3. Устанавливаем, подлежит ли данная постройка сносу.
По общему правилу, если Вы возвели самовольную постройку, то право собственности на нее не приобретаете. Она подлежит сносу. Это следует из п. 2 ст. 222 ГК РФ.
Однако, как следует из п. 3 этой же статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В ч. 4 ст. 30 ЖК РФ установлено, что собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Указанная постройка, во-первых, создает препятствие в пользовании общим имуществом, а, во-вторых, создает опасность для жизни и здоровья граждан, поскольку выход, загороженный ей, является аварийным.
Таким образом, данная самовольная постройка подлежит сносу.
Если Вам необходимо сохранить самовольную постройку или помещение в перепланированном состоянии, а также если Вы хотите, чтобы человек, который незаконно возвел ту или иную постройку, снес ее, то обращайтесь за консультацией в Телеграм: https://t.me/loverovva
#перепланировка #самовольнаяпостройка #жилищныйспор