Дарение недвижимости и завещание остаются одними из самых популярных способов передачи прав собственности на жилье. Оба варианта, в отличие от купли-продажи, являются безвозмездными сделками, со своими недостатками и преимуществами.
Рассказываем, как дешевле передать жилье и безопасно оформить, что лучше выбрать — дарственную недвижимости или завещание, какие существуют основные риски заключения договора дарения между близкими родственниками.
Пример такой: отец хочет переоформить свою квартиру на любимую дочь. Как лучше поступить?
Дарственная или договор дарения в соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса — это документ, который подтверждает безвозмездную и добровольную передачу имущества, позволяет распоряжаться квартирой при жизни, а также оформить квартиру на дочь в кратчайшие сроки. Подарить недвижимость третьему лицу можно как целиком, так и отдельную его долю. Завещание — это документ, который означает выражение воли собственника на распоряжение своим имуществом на случай его смерти.
Пока отец жив, дочь не может стать собственницей квартиры. Оформление завещания имеет смысл, когда потенциальных наследников несколько, между ними возникнет спор. Если дочь является единственной наследницей первой очереди, она и так получит квартиру в будущем по закону.
Завещание и дарственная: что проще оформить
С точки зрения оформления экономии нет: обе сделки сейчас требуют нотариального удостоверения и являются платными услугами. Напомним, в прошлом году были приняты поправки в Гражданский кодекс, согласно которым нотариальное удостоверение сделок дарения недвижимости является обязательным, то есть без участия нотариусов дарить недвижимость друг другу не могут даже близкие родственники. Данная мера защищает россиян от мошенничества, по мнению законодателей.
- Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ничтожность дарения (ст.574 ГК РФ).
Для сделки у нотариуса понадобятся обе стороны — даритель и одаряемая, а также необходимые документы: паспорт, свидетельство о рождении одаряемой (для подтверждения родственной связи), правоустанавливающие документы на квартиру (дом и участок).
Нотариус проверяет отсутствие обременений на квартире, удостоверяется, что имеются необходимые согласия, стороны действуют добровольно, далее он проверяет дееспособность сторон и разъясняет последствия заключения договора дарения, затем нотариус составляет документ и направляет заявление в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
- Оформить дарение можно по доверенности, в которой прямо прописывается, кому и что планируется подарить. Подчеркнем, что общие фразы для продажи и распоряжения квартирой не подходят.
- Оформить завещание можно только лично (п. 3 ст. 1118 ГК РФ). При этом присутствие близкого родственника, в данном случае дочери, на сделке не требуется.
Расходы на сделку
Нотариальный тариф за оформление завещания — символический, 100 рублей, но к нему добавятся «технические работы» нотариуса, которые стоят несколько тысяч рублей. Кроме того, нужно учитывать, что стоимость услуги складывается из разных факторов и отличается в зависимости от региона.
- Пошлина за договор дарения выше, до 20 000 рублей, без учета «технической работы», поэтому за нее придется доплатить отдельно.
- За регистрацию перехода права собственности одаряемая должна заплатить госпошлину 4000 рублей, если квартира дороже 20 млн — 0,2% ее кадастровой стоимости.
- Напомним, что с 2025 года действует шкала подоходного налога (НДФЛ), которая распространяется в том числе на сделки дарения. Для объектов стоимостью до 2,4 млн действует прежний налог — 13%; при превышении порога — 15% и выше.
Возможно, тариф на оформление дарственной между близкими родственникам подешевеет: Госдума в первом чтении приняла законопроект о скидках при дарении жилья близким родственникам. Речь идет о законопроекте № 878698-8 «О внесении изменений в статьи 333.36 и 333.38 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» (в части расширения льгот при уплате государственной пошлины)).
Законопроект о скидках при дарении жилья близким родственникам:
Изменения в законодательстве устанавливают скидку за нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества между членами семьи или близкими родственниками. Авторы законопроекта отмечают, что пожилым людям, пенсионерам, сложно платить налоги при оформлении сделок дарения.
В среднем стоимость нотариального удостоверения договора дарения недвижимости составляет для граждан 25-30 тысяч рублей, а при оформлении сделок дарения недвижимости между пенсионерами (родителями, бабушками, дедушками) и их детьми и внуками стороны зачастую испытывают финансовые трудности, препятствующие оплате нотариальных услуг, и нуждаются в государственной поддержке, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Сделки между близкими родственниками — супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры — подпадают под исключения, освобождаемые от уплаты подоходного налога.
Так, дочь, хотя формально и получит доход в натуральной форме, не обязана сдавать 3-НДФЛ декларацию: достаточно направить в налоговый орган по месту своей регистрации уведомление о совершенной сделке и документы, подтверждающие близкое родство с дарителем.
- В соответствии с п. 18 и 18.1 ст. 217 НК РФ, налогов ни у старого, ни у нового собственника не возникнет, даже если одаряемая — индивидуальный предприниматель (ИП).
Для ФНС важно, чтобы договор был заключен между физическими лицами вне рамок предпринимательской деятельности, только в этом случае порядок учета доходов, предусмотренный главой 26.2 НК РФ, на сделку не распространяется (письма Минфина России от 27.07.2018 № 03-11-11/52999, от 11.08.2022 N 03-11-11/78069).
Если одаряемая зарегистрировалась в квартире и использует ее для проживания, то проблем с доначислением налога не возникнет.
Обратная ситуация возникнет, когда подарена коммерческая недвижимость, которую ИП начнет сдавать в аренду или использовать в производстве.
Дарственная на недвижимость: планируем сделку грамотно
- Нельзя подарить жилой дом без земельного участка, на котором он расположен, если такой земельный участок принадлежит вам на праве собственности.
- Если в ЕГРН на квартире есть аресты или запрещения, в сделке откажут.
Нотариус не проведет сделку, если даритель является банкротом. - Квартира обременена ипотекой — подарить ее можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.
- Если у супругов квартира в совместной собственности, оформленная на одного из них, то в состав наследства будет включена только половина квартиры умершего супруга, а остальная часть сохраняется за пережившим супругом. В любое время супруг по своему усмотрению может завещать имущество, определить доли в наследстве, а также лишить наследства, за исключением обязательной доли в наследстве.
- Если отчуждаемая квартира приобретена в браке, и является совместно нажитой собственностью, переоформить ее на дочь без согласия сособственника нельзя. Для дарения потребуется нотариально удостоверенное согласие супруги. Либо дарению будет предшествовать раздел квартиры, и каждый из родителей самостоятельно примет решение, дарить ли дочке свою 1/2 долю.
Когда оформление дарственной может оказаться невыгодно
- Планируется быстрая перепродажа квартиры третьим лицам.
- Дом, в котором находится квартира, уже признан аварийным, и подлежит сносу или реконструкции. Согласно части 8.2 ст. 32 ЖК РФ новые собственники имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение. На наследников норма не распространяется.
- Расходы на коммунальные услуги, налог на недвижимость, квитанции управляющей компании должен оплачивать собственник. Если даритель пользовался льготами, например, как пенсионер или сельский учитель, у нового собственника их могут отменить.
- Не стоит переоформлять квартиру, если у собственника финансовые проблемы, и он боится кредиторов. По закону, единственное жилье не подлежит реализации, но роскошные квартиры могут быть проданы на торгах. Безвозмездные сделки, особенно между родственниками, проще всего оспорить на основании пункта 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьи 10 ГК РФ, по заявлению кредиторов или арбитражного управляющего. После возврата имущества в конкурсную массу, добровольное переоформление квартиры может быть расценено как отказ от единственного жилья и злонамеренные действия должника, способствовавшие наступлению банкротства.
- В договоре можно отдельно предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). То есть в случае смерти дочери, квартира вернется ее отцу, а не будет поделена между наследниками (мама, папа, муж, дети) в равных долях как часть наследства.
Выбор между дарственной и завещанием зависит от многих факторов. Заключать договор дарения нужно только с теми людьми, которым вы безусловно доверяете. Если отношения в семье портятся, либо родитель хочет быть уверенным, что не останется брошенным и без жилья в будущем, имеет смысл подумать над альтернативными вариантами, такими как пожизненное содержание с иждивением.
Читайте РОКА «Советник» в Telegram, ВКонтакте.
Читать все статьи рубрики Наследственное право