Меня зовут Кристина. Моя партнерша Аня — декоратор. В 2023 году у Ани была типичная ситуация миллионов россиян: однокомнатная квартира (на Парнасе в Петербурге) в ипотеке на 30 лет, первоначальный взнос уже выплачен, долг банку 4 млн.
Мы решили продать единственную квартиру Ани, чтобы попытаться заработать.
С этого все началось — прошло 2 года, мы продали уже 6 квартир, с последней заработали 2,16 млн чистыми.
Разбираю, как устроен флиппинг в 2025 — с конкретными цифрами, провалами и подводными камнями.
Для тех, кто впервые слышит слово “флиппинг” — это когда ты покупаешь убитую квартиру подешевле, быстро делаешь ремонт и перепродаёшь.
Продала единственную квартиру, чтобы заработать
Я работала агентом и предложила Ане работать в партнерстве по флиппингу. Но мы не разбирались в ремонтах и не знали, как найти выгодную квартиру. Решили разобраться по ходу дела.
Главный аргумент был простой: квартира на Парнасе растет в цене на 5-7% в год, а оборот денег через флиппинг может давать 20-30% за 2-3 месяца.
Детали первой продажи:
● Квартира: однокомнатная на Парнасе
● Цена продажи: 7 миллионов рублей
● Остаток по ипотеке: ~4 миллиона рублей
● Чистая выручка: 2 951 000 рублей
Аня уехала на съемное жилье, вытащила из продажи только свой первоначальный взнос плюс рост стоимости за несколько лет владения.
Мы остались с почти тремя миллионами рублей в кармане и начали искать первый объект.
Первая сделка: студия в новостройке — учусь на простом
Июль 2023 года
Для первого опыта выбрали безопасный вариант — студию в новостройке. Логика простая: новостройка — минимум сюрпризов с коммуникациями, стандартная планировка и предсказуемые сроки ремонта.
Я мониторила Авито и ЦИАН, присматриваясь к знакомым районам: Пионерская, Комендантский проспект, Черная речка. Глаз упал на станцию Пионерская — жилой комплекс "Приморский квартал". Новостройка, много сданных корпусов, квартиры без отделки. Близко к метро — 10 минут пешком, район зеленый.
Роли разделили сразу: Аня была инвестором и отвечала за дизайн — красоту, цвета, обои, все что связано с внешним видом. Я занималась организацией ремонта.
Объект:
● Студия 23,7 квадратных метров
● ЖК "Приморский квартал" у метро Пионерская
● Состояние: голые стены, стяжка пола, никаких коммуникаций
Финансы первой сделки:
● Стоимость покупки: 5,85 миллиона рублей
● Первоначальный взнос: 30% = 1,75 миллионов рублей
● Сумма ипотеки: 4,1 миллиона рублей
● Затраты на ремонт: 580 тысяч рублей
● Общие вложения: 722 тысяч рублей
Как нашла первых мастеров
Около подъезда этого ЖК еще на просмотре квартиры во дворе к нам подошел человек: "Девчонки, ремонт надо? Делаю качественно, быстро, хорошо. Покажу объекты в этом же ЖК". Жамшит был прорабом, подбирал работников на объекты и руководил. Предложил сделать чистовой ремонт под ключ за 210 тысяч рублей.
Материалы покупали сами — еще 200 тысяч рублей. Удобная схема: прораб делает смету в приложении «Петрович» и посылает ссылку на готовую смету заказчику, тот — оплачивает и заказывает доставку.
Ремонт занял ровно месяц, работали вдвоем, круглосуточно. Делали стандартный "евроремонт": ламинат, белые стены, современная сантехника, встроенная кухня. Ничего особенного, но качественно.
Ошибки в дизайне
Сделали акцентные стены зеленого цвета и использовали самую дешевую мебель. В итоге квартира в классном доме выглядела дешево, а-ля бюджетный эконом-вариант.
Результат: ● Цена продажи: 6,9 миллиона рублей ● Погашение ипотеки: 4,1 миллиона рублей ● Возврат затрат: первоначальный взнос 1.75 миллионов + 722 тысяч рублей ● Чистая прибыль: 300 тысяч рублей ● На каждую (50/50): 150 тысяч рублей
Мы были довольны. За месяц работы получить 150 тысяч каждой — неплохо. Но понимали, что можно больше. Студии — это про оборот, а не про большие деньги.
Первые выводы:
- Новостройки продаются быстро — нашли покупателя за неделю
- Молодые люди (купил отец для девочки студентки) готовы доплачивать за готовый ремонт
- Доходность 30% годовых — хорошо, но можно лучше
- Никаких ярких акцентов — только нейтральные цвета
Так как это был первый опыт, то договорились, что будет супер, если продадим хотя бы в ноль. Но продали в плюс 300 тысяч, и нам это было просто праздником.
Вторая сделка: первые сложности, но все равно в плюсе
Ноябрь 2023 года
После успеха с новостройкой решили попробовать вторичку — хрущевку. Логика простая: научились делать ремонт, можно браться за сложные объекты.
Объект:
● Тип: однокомнатная хрущевка на Удельной
● Площадь: 31 квадратный метр, потолки 2,5 метра
● Цена покупки: 4,95 миллиона рублей
● Особенность: 15 минут от метро, кирпичный дом
История квартиры
Цена была такая привлекательная, потому что квартира была в ужасном состоянии, полностью заставлена и захламлена. Очень пахло, были тараканы, несколько кошек и собак. Все животные справляли нужду прямо в квартире. Запах был ужасный, атмосфера кошмарная. Продавали однушку, чтобы купить двушку где-то в области — подешевле, но побольше.
Что сразу пошло не так:
Проблема №1: Недооценила сложность вторички
Это был не простой бетон новостройки, где легко делать ремонт. Здесь нужно было демонтировать все старое, тратя время и деньги. Демонтажом занимаются отдельные специальные люди, не ремонтники. Менять надо все — окна, радиаторы, трубы водоснабжения, переваривать газовый стояк, менять входную дверь. Это все разные подрядчики.
Проблема №2:
Жамшид оказался недобросовестным, кинул на деньги, затянул сроки, прорабом стала сама.
Финансы второй сделки:
● Планировали продать за: 7,2 миллиона рублей
● Продали за: 7 миллиона рублей
● Разница с планом: минус 200 тысяч рублей
● Но все равно получили прибыль: 610 тысяч рублей
Квартира не продавалась за ту цену, которую хотели получить. Планировали продать за определенную стоимость, не получилось, начали снижать. В итоге нашелся покупатель.
По срокам это произошло довольно быстро — в течение месяца продали.
Уроки второй сделки:
- Хрущевки требуют больше времени на ремонт
- С мастерами, которые делают ремонт, можно работать напрямую без прорабов.
- Всегда закладывать запас на непредвиденные расходы
Третья и четвертая сделки: отработка системы
2024 год
Третья сделка — хрущевка на ул. Народная:
Финансы:
● Покупка: 5,4 миллиона рублей
● Ремонт с мебелью и техникой: 1,13 миллиона рублей
● Общие вложения: 1,25 миллиона рублей
● Продажа: 7,35 миллиона рублей
● Прибыль: 648 тысяч рублей (по 324 тысяч каждой)
В этот раз решили без экспериментов: выбрали район с развитой инфраструктурой. Ремонт делали по стандартизированной схеме — без экспериментов.
Купили квартиру у моей хорошей подруги — она предложила ее мне, даже не выставляя на Авито и Циан. Двушка хрущевка-панелька на 3 этаже, от метро далеко, район не очень — Народная, 84 — погуглите сами...
Четвертая сделка — хрущевка на Гражданском, 79к1:
Финансы:
● Покупка: 6,7 миллиона рублей
● Ремонт: 727 тысяч рублей
● Общие вложения: 1 миллион рублей
● Продажа: 8,2 миллиона рублей
● Прибыль: 487 тысяч рублей (по 243 тысяч каждой)
К четвертой сделке уже набили руку. Поняли, сколько времени занимает каждый этап, сколько стоят материалы, как работать с мастерами. Появилась проверенная команда. Жамшит сменился на меня саму, но суть осталась прежней.
Пятая сделка — прорыв: 1,4 миллиона рублей прибыли
Сентябрь 2024 года
К сентябрю 2024 года у нас накопился опыт, отработанные процессы и понимание рынка. Следующий объект был «хрущ» на Лесной, однушка с эркером 31 квадрат на ул. Харченко — прибыль рекордная, 1,4 млн
ФОТО ДО
Постоянная команда (сформировалась к 6-й сделке):
Отделочники (Бахтиер и Акбар): ● Стоимость: 9000 — 17000 рублей за квадратный метр в зависимости от сложности работ ● Делают: черновую, предчистовую, чистовую отделку, электрику ● Время работы: 3-4 недели на хрущевку
Сантехник: ● Замена стояков ХВС и ГВС, радиаторов отопления: от 20000 до 50000 рублей в зависимости от объема работ
Специалисты для старого фонда: ● Демонтаж: отдельная бригада, 200 — 250 тысяч рублей ● Черновые полы: выравнивание до идеального уровня — 2500 тыс за кв.м. ● Окна: нашли магазин с хорошим соотношением цены и качества
На удаленке не получится?
Сейчас на объекте бываю раз в неделю или две. Почти каждый день приезжаю только в последние 2 недели до сдачи объекта.
Без меня решения принимают очень редко — так как 50% решений норм, а 50% плохо. Поэтому любая мелочь обычно согласовывается со мной. Материалы заказываем удаленно, я заказываю и оплачиваю — они принимают.
Без присутствия хозяина у других мастеров темп работы падает, но это не про моих. Они работают быстро всегда, я за ними иногда не успеваю.
Если человек про*бывается один раз, даем второй шанс. Если про*бывается второй раз — с ним больше не работаем. Время во флиппинге — деньги.
Поставщик кухонь дважды подвел с доставкой фасадов. После второго раза отказались с ним работать, хотя нашли его как частного агента, работающего с несколькими мебельными фабриками, на Авито, цены были хорошие и несколько объектов сделали именно с ним.
Шестая сделка, ноябрь 2024
Мы поняли, что хрущевки — это про объемы. Там можно брать 2-3 квартиры параллельно, делать все по стандарту и зарабатывать оборотами. Но нам хотелось попробовать что-то более интересное, да и капитала на 2 хрущевки нам не хватало.
Объект мечты:
● Локация: Васильевский остров, центр Петербурга
● Комнат: 2
● Этаж: 4 из 4
● Цена покупки: 8,4 миллиона рублей, продажа — 14,9 млн
Результат — рекордная прибыль
● Цена продажи: 14,9 миллионов рублей
● Погашение ипотеки: 7,14 миллиона рублей
● Возврат вложений: 4 миллиона рублей
● Чистая прибыль: 2,16 миллиона рублей
● На каждую (50/50): 1,08 млн рублей
Мы охренели от таких денег. Это было наше прозрение: оказывается, можно зарабатывать не 300-500 тысяч на двоих, а реально серьезные суммы.
Почему сделка оказалась настолько прибыльной:
- Уникальная локация: Васильевский остров — один из самых престижных районов Питера
- Редкость на рынке: мало квартир с качественным ремонтом в старом фонде
- Правильная цена покупки: купили на 15-20% ниже рынка из-за состояния
- Премиум-исполнение: ремонт уровня элитного жилья
Плюс в том, что в Санкт-Петербурге очень мало квартир с современным свежим ремонтом на вторичном рынке. Таким ремонтом, который подходил бы большинству. В том районе, где мы продавали квартиру, не было аналогов.
Текущий проект: седьмая сделка
Июль 2025
Сейчас мы закончили седьмой объект — снова на Васильевском острове.
Параметры объекта: ● Комнат: 2 ● Цена покупки: 8,5 миллиона рублей Вложения в ремонт, проценты по ипотеке, услуги риелтора итого 5 млн руб. ● Цена продажи: 16,5 миллионов рублей ● Чистая прибыль: 3 млн рублей
Это наша рекордная прибыль за 3 месяца на данный момент.
История квартиры — находка для коллекционеров
Это была квартира пожилого мужчины. Он там прожил всю жизнь, собирал всякие вещи. Когда мы пришли на просмотр, там было... сложно описать.
Мы нашли в квартире коллекция старых радиоприемников, множество книг и журналов, антикварную мебель, старые фотографии и документы. Мы не знаем, почему он все это оставил.
Продали антикварам всего помаленьку в общей сложности на 30 000 р, что-то оставили себе, что-то оставили в новом интерьере. Это частично покрыло расходы на вывоз мусора.
Почему квартира была дешевой:
- Требовался полный капитальный ремонт
- Много хлама, который нужно было вывозить
- Старые коммуникации
- Специфическая планировка
- Продавцы торопились с продажей
Детальная финансовая схема
Покупка:
● Цена: 8,5 миллиона рублей
● Первоначальный взнос (20%): 1,7 миллиона рублей
● Ипотека: 6,8 миллиона рублей
Ремонт — поэтапная смета:
Демонтаж и подготовка: ● Вывоз хлама и мусора: 210 тысяч рублей ● Демонтаж старых конструкций: включено в работу мастеров
Инженерные системы: ● Замена стояков ХВС и ГВС, радиаторов отопления: 175 тысяч рублей
Отделочные работы: ● Стены,полы: 550 тысяч рублей ● Сроки: 2 месяца (дольше хрущевки из-за высоких потолков)
Материалы и оборудование: ● Сантехника премиум-класса: 120 тысяч рублей ● Напольное покрытие: 80 тысяч рублей ● Краски, плитка, мелочи: 200 тысяч рублей ● Итого материалы: 400 тысяч рублей
Мебель и техника: ● Встроенная кухня: 80 тысяч рублей ● Встроенная бытовая техника: 190 тысяч рублей ● Итого: 270 тысяч рублей
Общий бюджет ремонта: 3,5 миллиона рублей
Дополнительные расходы: ● Агент и расходы на сделку: 75 тысяч рублей ● Страховка: 6 тысяч рублей ● Платежи по ипотеке (3 месяца): 338 тысяч рублей (по 113 тыс/месяц) ● Итого дополнительно: 419 тысяч рублей
Общие вложения: 5 млн рублей
Сейчас по покупке я беру агента — так как много возни и времени много занимает, сама я не работаю риелтором больше. Я являюсь агентом только при продаже наших объектов, потому что там все просто.
Что делали с квартирой — архитектурные решения
Планировочные изменения:
Это был старый фонд с высокими потолками — 3,2 метра. Мы снесли одну перегородку и сделали кухню-гостиную. Получилась современная планировка в историческом доме.
Сохранили исторические элементы (входную высокую дверь, стул) , сделали современную отделку и поставили качественную технику.
Финансовая механика флиппинга: как работает схема в 2025 году
Пошаговая схема покупки
Этап 1: Поиск объекта (2-4 недели)
Локация решает все. Лучше купить дороже в хорошем районе, чем дешево в плохом.
Начинаем с мониторинга рынка — смотрим Авито и ЦИАН, изучаем цены в разных районах. Больше всего в начале присматриваемся к знакомым районам.
Ищем квартиры ниже рынка, чтобы был какой-то плюс.
Этап 2: Одобрение ипотеки (1-2 недели)
Прежде чем попасть на сделку при покупке в ипотеку, нужно чтобы банк проверил недвижимость и одобрил для покупки в ипотеку.
Переговоры с банком, отправка всех документов, которые банк запрашивает. Сделать отчет об оценке, договориться с оценочной компанией, принять ее на объекте для фотографирования и оценки. Все это отправить в банк, общаться с менеджером постоянно, быть на связи. Банк в любой момент может поменять ставку — нестабильная ставка меняется постоянно. Могут срезать одобренную сумму: одобрили 5 миллионов, дают 3. Или в последний момент попросить привлечь созаемщика.
С банками может быть геморрой и свои сложности, поэтому можно привлечь агента-риэлтора, но только на сделку.
Этап 3: Покупка — работа с агентом
Стоимость агентских услуг: ● Полный сервис (поиск + оформление): 3% от стоимости квартиры ● Только оформление готовой сделки: 50 тысяч рублей
Стоимость агента зависит от объема работы. Если ее привлекают на этапе "нам нужна квартира, найди, съезди на просмотры, пообщайся, потрать время на выбор", то ее работа стоит уже не 50 тысяч фиксированно, а 3% от стоимости квартиры.
А если сам все сделал, нашел квартиру и говоришь: "Вот конкретная квартира, просто проведи переговоры, проведи сделку" — это 50 тысяч рублей.
Мы всегда работаем по второму варианту. Экономим минимум 150 тысяч рублей на каждой сделке.
Что делает агент за 50 тысяч:
- Проверяет юридическую чистоту объекта
- Торгуется с продавцом по цене
- Координирует работу с банком
- Организует оценку недвижимости
- Ведет переговоры по срокам и условиям
- Оформляет сделку в банке
День сделки — в банке
Время: обычно утром, 10-11 часов
Место: отделение банка, который дает ипотеку
Участники: покупатель , продавец, агенты с обеих сторон, сотрудник банка
Что происходит пошагово:
Шаг 1: Проверка документов (30 минут)
Сотрудник банка проверяет: ● Паспорта всех участников ● Правоустанавливающие документы на квартиру ● Справки об отсутствии задолженностей ● Согласие супруга на продажу (если есть)
Шаг 2: Подписание договора купли-продажи
Шаг 3: Оформление аккредитива (20 минут)
Деньги (первоначальный взнос и банковские деньги) закладываются на специальный счет, который называется аккредитив или СБР (сервис безопасных расчетов). Деньги там замораживаются.
На счет поступает: ● Первоначальный взнос от покупателя (у них обычно 20-30%) ● Сумма ипотеки от банка ● Общая сумма = цена квартиры
Первоначальный взнос должен уже лежать на счету в том банке, в котором берешь ипотеку. Можешь положить через кассу, банкомат, перевести с другого счета, других банков. Когда приходишь на сделку, важно чтобы деньги уже были на счету. Можно прийти с налом в банк, но тогда это займет время сделки.
Шаг 4: Подача документов в Росреестр
Документы на регистрацию права собственности подает: ● Банк (за 15 тысяч рублей) ● Сами через МФЦ (бесплатно)
Все документы замораживаются на счете, и разморозятся (продавец получит деньги) только если регистрация права собственности пройдет успешно.
После сделки — ожидание регистрации
Сроки регистрации: 1-5 рабочих дней (обычно 1-2 дня)
Сейчас Росреестр довольно быстро регистрирует сделки. Максимум до 5 рабочих дней, но в последнее время 1-2 дня занимает регистрация.
Передача квартиры — финальный этап
Когда: после регистрации права собственности
Процедура: подписание акта приема-передачи
Что проверяем: ● Показания счетчиков ● Состояние квартиры ● Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам ● Наличие всех ключей
Получение денег продавцом:
Как только все условия соблюдены, аккредитив раскрывается. Продавец получает деньги в течение 1-3 дней.
Для того, чтобы продавец получил деньги с аккредитива, возможно нужно соблюсти условия и предоставить дополнительные документы в банк. Например, справка о том, что из квартиры все выписались.
Иногда при покупке в квартире прописано несколько человек, и делают условие: продавец не получит деньги, пока все не выпишутся из квартиры.
Акт приема-передачи может быть отдельным документом, а может быть сам договор купли-продажи. Прямо на сделке пришли, все подписали, обменялись ключами, получили документы, разошлись.
Бывает отдельная передача квартиры. Продавцу нужно время выехать или что-то забрать, тогда берет время, прописанное в договоре купли-продажи — 5 дней или любые сроки. По истечении встречаются на квартире, передают, показывают счетчики, квартплату, проверяют остатки задолженности по коммунальным, подписывают акт приема-передачи, забирают ключи.
Почему банки лояльны к флипперам
Банки не смущают, что один человек все время покупает-продает, или нормально относятся к флиппингу?
Банки не в курсе, что мы занимаемся флиппингом. Они видят так: человек берет квартиру в ипотеку, выплачивает ее полностью. Для банка это выглядит как клиент, который берет ипотеку и гасит досрочно. Им все равно, главное чтобы вовремя платилось.
Банкам это выгодно — получают проценты без рисков просрочек.
Работа ИП в Ленобласти
Все сделки мы проводим как деятельность ИП на системе доход минус расход. Согласно закону РФ, можно как ИП заниматься флиппингом, платя налог на разницу и вычитая расходы на ремонт. В расходы входят и проценты по ипотеке, которые платят. Если заплатили за три месяца процентов по ипотеке 300 тысяч рублей — их тоже включают в расход.
Что включается в расходы:
- Покупная стоимость квартиры — основная статья
- Все официальные материалы и работы (с чеками и договорами)
- Проценты по ипотеке — за весь период владения
- Услуги агентов — 50 тысяч рублей за сделку
- Юридические услуги — аудит 5 тысяч рублей
- Банковские услуги — оценка, страховки, комиссии
- Коммунальные платежи во время ремонта
- Оплата рабочим
Работа с бухгалтером:
Есть бухгалтер, который говорит, когда закрывать квартал. Собираем все чеки и документы — это занимает целый день на один объект. Бухгалтер берет примерно 10 тысяч рублей за квартал.
Подводные камни и нюансы
Проблема №1: Прописанные жильцы
Можно купить квартиру с прописанными людьми. Но это огромный риск. Если не выпишутся — придется идти в суд.
Это никто не проверяет, кроме самих покупателей.
Если остался прописанным ребенок — никогда его не выпишешь сам.
Как защититься: ● Заморозить часть денег продавца до выписки ● Прописать штрафы в договоре ● Требовать выписку до сделки
Самая быстрая выписка — когда человек сам лично обратился в паспортный стол и выписался. Когда не доверяют продавцу, просят выписаться до сделки, чтобы на сделке уже понимать, что выпишется и проблем не будет.
В последнем объекте часть денег продавца заморозили — основную часть он получил, но полтора миллиона не мог получить, пока не выписался из квартиры. Он выписывался очень долго, поэтому хорошо что так сделали. Если бы не эти деньги, возможно тянул бы дальше.
Проблема №2: Скрытые долги
Что может всплыть: ● Долги по капремонту ● Задолженности по коммунальным услугам ● Штрафы и пени
Проблема №3: Мошенничество продавца
Наша юрист сразу говорит о рисках. Недавно предупредила об опасной сделке: мать с множеством детей, из которых часть в детдоме, один прописан, сама в долгах. Сказала: "Не связывайтесь". Мы послушались.
Альтернатива — покупка без агента
Можно ли обойтись без агента?
Технически можно, но не рекомендуется, если вы новичок. Если никогда не проводил сделки, можешь наломать дров и создать проблемы не только себе, но и продавцу.
Если начинаешь организовывать сделку самостоятельно, превращаешься в агента. А чтобы быть нормальным, грамотным агентом и ничего не упустить, нужен опыт. Если никогда в жизни не проводил сделки или проводил 1-2 сделки в Сбербанке и думаешь, что разобрался — на самом деле это не так. Можешь наломать дров, создать геморрой на ровном месте не только для себя, но и для продавца.
Лучше заплатить 50 тысяч профессионалу, чем потерять миллионы из-за ошибки.
ДИСКЛЕЙМЕР: Статья написана автором канала «Заработай и потрать» Аленой Мумладзе на основании интервью с Кристиной и ее партнершей Аней. Все цифры предоставлены героями и проверены ими. Материал не является инвестиционной рекомендацией.
Подписывайтесь на мой блог, пишу о том, как простые люди и предприниматели зарбатывают и тратят деньги.