Рассказываем, как проверить продавца и документы при покупке жилья на вторичном рынке, если вы решили обойтись без посредников: какими ресурсами пользоваться, какие справки заказывать, проверять, чтобы договор купли-продажи был оформлен правильно и не был оспорен.
Выписка из ЕГРН
Для получения актуальной и полной информации перед совершением сделки купли-продажи недвижимости рекомендуем обратиться к продавцу с просьбой представить актуальную и расширенную выписку из ЕГРН. Также данную выписку можно самостоятельно заказать в «МФЦ» либо дистанционно — через портал «Госуслуги».
Расширенная выписка содержит подробную информацию о конкретном объекте недвижимости, включая описание технических характеристик, назначение помещения, адрес расположения и другие важные характеристики. Помимо описания и назначения объекта, в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости будут указаны полные данные собственников, сведения об ограничениях и обременениях, без снятия которых сделка окажется невозможной.
Особое внимание стоит уделить следующим данным в выписке:
- Полные данные всех зарегистрированных владельцев: имена, фамилии, отчества и реквизиты правоустанавливающих документов, подтверждающие права собственности каждого владельца.
- Сведения обо всех существующих ограничениях и обременениях, наложенных на объект недвижимости. Это может включать аресты, залоги, сервитуты, ипотечное кредитование, судебные ограничения и прочие юридические препятствия, наличие которых существенно влияет на возможность проведения сделки.
Кроме того, Росреестр предлагает сервис «Предоставление сведений ЕГРН», с помощью которого можно оперативно узнать актуальные сведения о характеристиках интересующего объекта недвижимости. Эти сведения помогут удостовериться в отсутствии юридических препятствий и возможных рисков до заключения договора купли-продаж
Паспорт продавца
Проверка статуса документа — паспорта продавца — через портал «Госуслуги» является важным этапом подготовки пакета документов для оформления сделки и гарантирует успешное прохождение государственной регистрации. По недействительному (утерянному или просроченному) паспорту сдать документы на регистрацию не получится.
Имущественное положение продавца
Проверяйте продавца через базу данных ЕФРСБ. ЕФРСБ — это единый федеральный реестр сведений о банкротствах. База открытая. Если продавец банкрот, он не сможет продать имущество — совершить сделку, так как судебные приставы обычно накладывают арест на имущество должников.
Запрашиваем правоустанавливающие документы
Важно запросить правоустанавливающие документы на квартиру, которые должны совпадать с выпиской из ЕГРН: договор, свидетельство о наследстве.
Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Так, если в помещении живут квартиранты, то это необходимо отразить в договоре купли-продажи. Просто так выселить жильцов не получится: переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма.
Снижаем риск покупки квартиры с незаконной перепланировкой
Проверьте, совпадает ли приобретаемая квартира с документами. Может оказаться, что ремонт сделали незаконно, а тогда новому владельцу грозит штраф. Хуже всего — суд может заставить вернуть всё назад. Поэтому необходимо перед покупкой квартиры проверить, соответствует ли состояние и площадь квартиры с данным, указанным в кадастровом паспорте либо техническом паспорте БТИ.
Проверяем долги по коммуналке
При покупке недвижимости важно убедиться, что квартира продается без долгов за коммунальные услуги. Лучше всего запросить единый жилищный документ (ЕЖД), который содержит акутальную информацию о недвижимости: кто прописан, есть ли льготы, есть ли другая жилплощадь у собственника, а также показания счётчиков и задолженность по оплате ЖКХ.
ЕЖД выдают в МФЦ, а в некоторых городах, например, в Москве, только онлайн на портале www.mos.ru. Если не оформить такой документ, то продавцу придется отдельно собирать все справки и заказывать целый пакет документов, подтверждающих отсутствие долгов у ТСЖ (управляющей компании) и поставщиков коммунальных услуг — воды, света, газа, а также заказывать адресные справки о проживающих в квартире на портале «Госуслуги».
Важно знать
- Квартира как общая собственность. Если квартиру купили во время брака, она считается общей собственностью супругов — совместно нажитой. Поэтому супругу (е) продавца придется сходить к нотариусу и письменно согласиться (оформить) на её продажу.
- Покупка квартиры в таунхаусе. Чтобы купить квартиру в таунхаусе с использованием материнского капитала, лучше сначала поговорить с собственником жилья — попросить владельца получить заключения о пригодности помещения для проживания у специальной комиссии. Если межведомственная комиссия не подтвердит пригодность жилья, Социальный фонд не разрешит оплатить покупку сертификатом.
- Уточните точную стоимость недвижимости. Если в договоре цена недвижимости не согласована, то договор считается незаключенным, а значит, и стать собственником не получится.
- Шаблоны договоров из интернета часто — устаревшие, не соответствуют актуальному закону. Самостоятельно проверить надежность продавца непросто: необходимо увидеть и отличить разницу между основным и предварительным договором, разобраться с разницей между задатком и авансом, определить возможные налоговые риски и грамотно провести сделку.
- В некоторых случаях самостоятельно проверить надежность продавца — невозможно. Есть ситуации, когда нужна помощь специалиста. Например, если продается не вся квартира, а только её часть, или одним из продавцов выступает несовершеннолетний ребенок, сделка может быть совершена только нотариально.
- Заключение сделок без привлечения специалиста повышает риск дальнейшего оспаривания договора купли-продажи. Так, мошенники часто используют поддельные или просроченные доверенности. Покупатель, конечно же, может самостоятельно проверить доверенность по реестровому номеру на специальном сайте нотариусов, но некоторые фальшивки разглядит только профессионал.
Читайте РОКА «Советник» в Telegram, ВКонтакте.
Читать все статьи рубрики Аналитика.События