Пока одни надеются на «ипотечную оттепель», а другие ждут обвала цен на жилье, Банк России делает ставку… на стабильность. На июльском брифинге представители регулятора дали понять: ключевая ставка до конца 2025 года останется на уровне 16–17%, если не произойдет экстраординарных событий.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)
Это значит, что разворота пока не будет. Но что это означает на практике для тех, кто уже взял ипотеку, только собирается покупать жилье — или вообще не знает, влезать ли в это сейчас?
Разберем подробно, но тезисно — и с учетом реалий.
📈 Что говорит Банк России
По словам представителей ЦБ, угрозы инфляции сохраняются, особенно на фоне сохраняющегося высокого внутреннего спроса и слабого рубля. При этом цель — удержать инфляцию в пределах 4–4,5% в 2025 году — остается прежней.
Базовый сценарий регулятора:
- Ставка — 16–17% до IV квартала 2025 года
- Возможны точечные корректировки на 0,25–0,5 п.п., но без кардинальных разворотов
- Смягчение политики — не ранее конца 2025 года
Это значит: ЦБ намерен сохранять жесткий денежный режим, чтобы «дожать» инфляционные ожидания и не допустить перегрева.
🏘 Что это значит для ипотечного рынка?
На фоне этой ставки ипотека остаётся дорогой, особенно без господдержки.
1. Рыночные программы:
Ставки по рыночной ипотеке продолжают колебаться в пределах 16–18%. Некоторые банки предлагают чуть ниже (например, 15,5%) в рамках акций, но это либо на короткий срок, либо с завышенным первоначальным взносом.
2. Льготные программы:
Продолжают работать сдерживающим фактором — но и они становятся дороже. Ставки по семейной и сельской ипотеке в 2025 году уже приближаются к 6–8% с учетом доплат застройщиков.
3. Субсидии от застройщиков:
Программы «ипотека от 0,1%» сохраняются, но ЦБ усиленно борется с ними, ограничивая «псевдо-дешевизну». Новые регуляторные меры (оценка ПСК, обязательное раскрытие всех условий) делают такие программы менее массовыми.
Вывод: ипотека будет дорогой — и останется доступной только для ограниченного круга заемщиков.
📉 Как это влияет на цены на жилье?
На первый взгляд, дорогая ипотека должна охлаждать рынок — но пока мы видим противоречивую динамику:
- Новостройки — цены почти не падают, так как девелоперы активно манипулируют скидками, субсидиями и фразой «успей до роста».
- Вторичка — напротив, в ряде регионов наблюдается снижение на 5–10%, особенно по квартирам без ремонта и в «немодных» локациях.
- Региональные рынки — спрос просел на 20–30%, особенно в тех городах, где нет активных субсидий или крупных инфраструктурных проектов.
Иными словами, ставка давит на рынок — но не приводит к обвалу. Пока девелоперы контролируют предложение, цены скорее будут стагнировать, чем резко падать.
💸 Что делать тем, кто уже платит ипотеку?
1. Перекредитоваться?
Нет, в ближайшее время это почти невозможно — рефинансировать ставку 2020–2022 года на фоне текущих уровней попросту невыгодно.
2. Переходить с субсидии на рыночную?
Если у вас субсидированная ипотека от застройщика, переход на рыночную почти всегда означает рост ежемесячного платежа. Лучше пересчитать ПСК (полную стоимость кредита) и подумать, не выгоднее ли просто досрочно частично погашать.
3. Ждать улучшения?
Да, но не ждать чуда. Снижение ставок может начаться в 2026 году, и то — при благоприятной макроэкономической ситуации.
🧠 Что советуют риелторы и эксперты
- Покупателю: если цель — жилье для жизни, а не инвестиция, и вы подходите под льготу — лучше действовать сейчас. Ставки ниже не станут в ближайшее время.
- Инвестору: пока лучше выжидать. На горизонте 1–2 лет рынок скорее покажет коррекцию, чем рост.
- Продавцу: без скидки и грамотной презентации объект «висит» месяцами. Особенно на вторичке. Нужно быть гибким.
🧮 Что будет, если ставка 16% сохранится до 2026 года?
- Спрос на недвижимость останется ограниченным
- Цены на вторичку могут упасть еще на 5–10% в регионах
- Количество сделок через банки сократится
- Девелоперы активизируют обменные программы и скидки
- Ипотека окончательно перестанет быть «социальной поддержкой», и вернется к роли элитного кредитного инструмента
🧭 Вывод
Ожидать скорого смягчения политики ЦБ в 2025 году — наивно и опасно. Базовый сценарий — ставка на уровне 16–17% до конца года. Это значит, что:
- Ипотека будет дорогой
- Цены на жилье — под давлением
- Спрос — ограничен
- Льготные программы — не спасают всех
Поэтому главное сейчас — не гадать, когда подешевеет, а считать: реально ли вам тянуть ипотеку при таких ставках, стоит ли инвестировать в недвижимость именно сейчас — и можно ли добиться лучших условий у банка или застройщика, если вы действуете грамотно.
Потому что ипотека сегодня — это не про доступность. Это про осознанность.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)