Сегодня собственникам стало труднее выселить арендаторов, даже если заключён договор найма жилого помещения на короткий срок.
Почему так происходит?
Нередко ситуация выглядит так: срок договора истёк, а квартиранты не спешат съезжать. Это особенно часто бывает при договорах с условием автоматического продления.
Многие владельцы недвижимости предпочитают заключать договоры аренды сроком менее года. Это связано с тем, что договоры найма на срок от года и более требуют обязательной регистрации в ЕГРН, а также предоставления арендаторам преимущественного права на заключение нового договора и других гарантий (см. ст. 683 ГК РФ).
Поэтому обычно составляют краткосрочные договоры - например, на 11 месяцев - иногда с пунктом о продлении на тот же срок, если никто не возражает.
Однако в последнее время эта схема уже не так безопасна для собственников. Объясним почему.
Новое разъяснение Конституционного суда
Конституционный суд РФ недавно разъяснил порядок расторжения краткосрочных договоров аренды жилья (на срок до года) во внесудебном порядке: арендодатель может прекратить договор досрочно только по серьёзным основаниям, если они прямо указаны в договоре и связаны с нарушениями со стороны арендатора (например, большая задолженность, существенные нарушения правил проживания). Если таких оснований нет, арендодатель не может выселить арендатора до окончания срока без суда.
В случае необоснованного выселения арендатор сможет обратиться в суд за компенсацией и восстановлением права проживания.
Долгосрочные отношения и автоматическая пролонгация
Суд отметил, что если краткосрочный договор с условием автоматического продления фактически действует более 12 месяцев, то такие отношения признаются долгосрочными. Для таких договоров выселение возможно только по суду (Постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. №23-П).
Также Конституционный суд подтвердил: одностороннее досрочное расторжение долгосрочных договоров аренды жилья по желанию собственника вне суда не допускается (ст. 687 ГК РФ, ст. 40 Конституции РФ).
Что это значит для арендодателя?
Если в краткосрочном договоре есть пункт об автоматическом продлении, отношения могут быть признаны долгосрочными с соответствующими последствиями: вам потребуется обращаться в суд, чтобы выселить жильцов.
Рекомендации
Чтобы избежать сложностей, лучше заключать договор аренды жилья на срок менее года и не включать условие о пролонгации. Если вы хотите продлить отношения - заключайте новый краткосрочный договор.
Таким образом, вы сможете сохранить возможность внесудебного прекращения договора, как это подтвердил Конституционный суд.