С 1 января 2026 года вступают в силу поправки, которые значительно упростят процедуру выделения долей в жилье, приобретенном с использованием материнского капитала и обремененном ипотекой. Главное изменение — отмена требования согласия банка на выделение долей детям и супругам. Разберем детали.
Как выделяют доли сейчас.
Без ипотеки: доли оформляются сразу при покупке, прописываются в договоре купли-продажи .
С ипотекой:
- Банки часто запрещают включать детей в число собственников до погашения кредита.
- После снятия обременения у родителей есть 6 месяцев на оформление долей через соглашение и регистрацию в Росреестре .
- Если дети достигли совершеннолетия, их доли все равно необходимо закрепить .
Проблемы текущего порядка:
- Затягивание сделок из-за необходимости ждать погашения ипотеки.
- Риски отказа банка, что блокирует продажу жилья .
Что изменится с 2026 года.
Согласие банка не потребуется. Родители смогут заключить соглашение о выделении долей в любой момент, даже при действующей ипотеке .
-Доли детей и родителей останутся в залоге у банка до полного погашения кредита, но это не помешает их регистрации .
- Упрощение продажи жилья:
- Опека будет проверять уже оформленные доли, а не будущие обязательства.
- Ранее продажа была почти невозможна, если доли не выделены, но теперь сделки станут прозрачнее .
Пример: Семья купила квартиру за 5 млн рублей, вложив маткапитал (450 тыс. рублей). Доля каждого члена семьи (родители + двое детей) составит ~2,25% (450 тыс. / 4 / 5 млн). Раньше банк мог заблокировать выделение этих долей, теперь — нет .
Что не вошло в закон.
Несмотря на прогресс, некоторые предложения не были приняты:
- Отметка в ЕГРН об использовании маткапитала — отклонена из-за возражений Росреестра.
- Замена объекта обязательства. Например, нельзя перенести доли с ипотечной квартиры на другое жилье без погашения кредита.
- Отказ совершеннолетних детей от долей — спорный момент, требующий дополнительных разъяснений.
Практические советы.
Документы для регистрации долей:
- Паспорта родителей, свидетельства о рождении детей.
- Соглашение о выделении долей (нотариальное удостоверение требуется не всегда).
- Квитанции об уплате госпошлины (2000 ₽, делится между всеми собственниками) .
- Если квартира уже в ипотеке: с 2026 года можно сразу оформить доли, не дожидаясь погашения кредита.
Важно: Размер долей должен быть не меньше пропорциональной части маткапитала от стоимости жилья .
Вывод.
Новый закон устраняет бюрократические барьеры, позволяя семьям быстрее оформлять доли и распоряжаться жильем. Однако вопросы замены объекта обязательства и отказа от долей остаются открытыми. Для сделок с недвижимостью, купленной до 2026 года, рекомендуется уточнять порядок действий в Росреестре или у юриста .